Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам.

Вы глубоко заблуждаетесь, если считаете, что коммунальные квартиры – это пережиток прошлого и символ ушедшего 20 века. По данным последней Переписи населения, каждый 50-ый россиянин живёт в коммунальной квартире. А это 2,8 миллиона человек! Больше всего таких квартир в Санкт-Петербурге. В северной столице до сих пор в коммуналках проживают 447 тыс. жителей (каждый одиннадцатый). Причём это не только классические коммуналки, оставшиеся со сталинско - хрущёвских времён, а и современные, вновь создающиеся, например, после развода и раздела имущества (подробнее об этом я расскажу чуть ниже).

Начинающие, да и опытные риэлторы сталкиваются с одними и теми же вопросами и проблемами из сделки в сделку.

    Время от времени владельцы долей в квартирах желают их продать, подарить или обменять. Для этого существуют нормы законов, которые необходимо знать каждому риэлтору.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ:

  • При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
  • Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  • В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной формеоткажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
  • При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  • Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  • Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договорумены.

 

На договор дарения правила данной статьи не распространяются. Этим нюансом нередко пользуются обиженные бывшие мужья и жёны при разделе недвижимости – заключают договор дарения, а не купли-продажи. Это лишает «вторые половинки» возможности приобрести комнату по преимущественному праву. И в бывшем совместно свитом гнезде поселяется незнакомый человек. Так появляются современные коммуналки.

   Хочется отметить, что цена продаваемой третьим лицам доли или комнаты не может быть ниже стоимости, указанной в уведомлении сособственникам. При оформлении такой сделки неминуемо возникнут проблемы с Росреестром.

Уважаемые риэлторы, внимательно читайте документы и формулировки на комнаты. Объект недвижимости может быть обозначен как «комната» или « доля в праве собственности на квартиру»! Если в документах звучит доля, то поинтересуйтесь, имеется ли нотариальное Соглашение о праве пользования жильем между всеми соседями. Это Соглашение закрепляет реальные комнаты за каждым собственником и их площади, этот документ не является правоустанавливающим, но закрепляет право пользования конкретной комнатой, а не абстрактной долей.

   Извещение о желании продать свою часть доли нужно обязательно оформить письменно, желательно в нотариальной форме ( у всех нотариусов есть эта форма) и отправить всем соседям – сособтвенникам заказными письмами с уведомлением по почте. Если сосед не проживает по данному адресу и  долго не приходит за посланием, то по истечении месяца собственник получает в качестве возврата своё письмо на почте с отметкой на конверте о не вручении  и прилагает его к остальным документам, которые необходимы для сделки купли-продажи. Отправителем письма может быть нотариус, который  будет удостоверять сделку. Главное в этой ситуации – соблюсти процедуру!

   Если у продавца есть намерение продать комнату (долю) ранее установленного законом месячного срока, то не обойтись без нотариально оформленного отказа всех остальных совладельцев от покупки, для  этого необходимо посетить нотариуса в добровольном порядке, что скажем прямо , бывает редко. Возникнут некоторые сложности, если часть доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае отказ оформляется с участием органов опеки.

   И в завершении хотелось бы затронуть вот какой вопрос, который мне нередко задают клиенты: чем грозит несоблюдение данных правил собственником-продавцом? Если комната всё-таки продана без предварительного уведомления сособственников? Отвечаю: продавцу это грозит вызовом в суд и признанием сделки недействительной. Но самые большие неприятности могут возникнуть у покупателя доли квартиры. По решению суда, он, скорее всего, должен будет съехать с приобретённой комнаты. А вот деньги (если они уже были потрачены продавцом) ему могут возвращать частями всю оставшуюся жизнь.

   Господа риэлторы, изучайте законы, разъясняйте их своим клиентам и заключайте только проверенные сделки, в результате совершения которых будут счастливы и довольны все стороны!

Статьи
+1
Добавлено: 17-05-2017, 07:00
4
1 669

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (4)

  1. avatar
    0
    #1 Александр Кушнеров

    Доброго дня!

    Ко мне обратился человек с целью продать комнату (доля в квартире) в бывщем общежитии, где после приватизации весь дом был поделен на пять квартир, соответственно количеству этажей. На этаже семьдесят (!) комнат, практически столько же собствеников. Как в этом случае посоветуете вести сделку? Собрать со всех отказы будет очень накладно, тем более у клиента нет свободных денег. Спаисбо!

    1. avatar
      0
      #2 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      ДОбрый день! Сходите к нотариусу на консультацию с документами, для общежития обычно не требуют согласие от совладельцев, то что это бывше общежитие дорлжно быть отражено в документах, нотариус скажет, что вам делать.

  2. avatar
    0
    #3 Гость Анна

    Добрый день!У меня к Вам такой вопрос.Бывшему общежитию присвоен статус жилой дом,комната приватизирована.В свидетельстве о гос.регистрации сказано.объект права.Жилое помещение №812.общей площадью 17,5 кв.м. ,в коммунальной квартире №28 ,общей площадью 186,2кв.м.У меня с дочерью комната приватизирована по1/2 на нее и на меня.Хотим продать.Нужно ли уведомлять соседей,это семь комнат на этаже,сколько собственников у этих комнат не знаю.Если да,то каким образом это сделать?И еще у нас уже несколько раз продавались комнаты на этаже.Нас никто не уведомлял.Спасибо за уделенное внимание.

    1. avatar
      0
      #4 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      Здравствуйте,Анна! Вам надо показать свои документы нотариусу,так как все комнаты и доли продаются только через нотариуса,вполне возможно у вас комната в документах задекларирована как бывше общежитие,поэтому согласия не требуется, точнее вам скажет нотариус изучив ваши документы.

Добавить комментарий


Наверх