Можно ли продать квартиру или комнату с ипотечным кредитом? Информация для риэлторов.

В народе говорят: «Человек предполагает, а Бог располагает» или ещё на эту же тему: «Хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах». Это я всё к тому, что как бы мы не рассчитывали свои силы, как бы тщательно ни пытались планировать - жизнь вносит свои коррективы. Максимальный срок, на который дают ипотеку российские банки – 30 лет. Вот и попробуй - угадай, что случится за это время! Поэтому нередко возникает потребность реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Да, такая сделка проходит несколько сложнее обычной. Но вполне под силу любому грамотному риэлтору.

Причины продажи ипотечного жилья могут быть самые разные:

  • ухудшение материального положения (стало трудно справляться с выплатой ежемесячных платежей);
  • улучшение материального положения – захотелось расширить жилплощадь;
  • переезд в другой населённый пункт;
  • изменение семейных обстоятельств: развод, рождение детей и т.д.;
  • потребность в крупной сумме денег (например, на лечение).

Основное правило при отчуждении ипотечной недвижимости - долг перед банком должен быть погашен, а обременение снято. Пока не погашена ипотека, заёмщик может жить в квартире, но совершать с ней каких-то действий (продавать, дарить, менять) не имеет права. Подробнее об этом можно прочитать в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под № 102-ФЗ. Риэлторам нередко поступают предложения продать квартиру с невыплаченной ипотекой.

Если у продавца есть собственные средства на погашение ипотеки – прекрасно. Тогда просто нужно отдать долг банку и снять с жилья обременение. Нет свободных средств? Тогда, может быть, клиент готов продать какое-то ценное имущество (скажем, машину), взять временно в долг у родственников (до получения средств за квартиру), оформить, в конце концов, потребительский кредит (если сумма невелика).

Тоже не вариант? Тогда остаётся искать покупателя, готового оплатить остаток ипотечного долга в счёт стоимости квартиры. Первое действие, которое должен совершить продавец в таком случае – это известить кредитную организацию. Банки обычно не чинят препятствий и дают согласие, т.к. им выгодно, чтобы, невзирая на сложившиеся жизненные обстоятельства заёмщика, кредит всё-таки был погашен. Следует учитывать, что в некоторых банках рассмотрение такой заявки платное. Иногда банки ставят условием проведение сделки через свою депозитную ячейку.

Основная проблема при продаже ипотечной квартиры обычно не в общении с банками, она лежит в другой плоскости – поиска подходящего покупателя, готового на такую непростую сделку. Потенциальный покупатель должен соответствовать ряду требований:

  • готовность внести залог, равный остатку банковского долга продавца;
  • возможность ждать (такие сделки обычно растягиваются во времени).

Конечно, было бы здорово найти покупателя с наличными средствами. В этом случае план таков:

  1. покупателем вносится залог в сумме остатка ипотечного долга;
  2. продавец гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры;
  3. далее оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Если находится покупатель без наличных денежных средств, но желающий приобрести жильё в ипотеку, то план в этом случае таков:

  1. Покупатель и продавец вместе идут в банк продавца и объявляют о своих намерениях. Хорошо, если банк одобряет ипотеку покупателю, тогда в дальнейшем всё происходит по схеме банка: один кредит гасится, другой оформляется. Одновременно снимается обременение. Многие банки разработали сейчас такой продукт: «Кредит на покупку квартиры в ипотеке».
  2. Если банк продавца не одобряет ипотечный кредит покупателю, а одобряет другой банк. В принципе, ничего страшного - продажа тоже возможна. Но усложняется и растягивается во времени, так как схема взаимодействия российских банков между собой в таких случаях не отработана.
  3. После одобрения кредита продавцу и погашения долга покупателя оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Есть ещё один вариант продажи ипотечной квартиры. Говорю о нём в последнюю очередь, так как он наименее выгоден для продавца. Это продажа через банк. Представитель кредитной организации сам ищет покупателя и проводит сделку, учитывая интересы своего работодателя. Главное для банка в этом случае – вернуть свои деньги. Что останется клиенту после продажи имущества его не волнует.

В последние годы доля сделок по продаже ипотечных квартир и комнат возросла. Экономическая ситуация в нашей стране такова, что многие граждане, набрав кредитов, сегодня не справляются с выплатами и выставляют имущество на продажу. Если, на простых сделках люди пытаются сэкономить и не пользуются услугами риэлторов, то вот для совершения усложнённых сделок (каковой является отчуждение ипотечного жилья), обращаются в агентства недвижимости или к  частным риэлторам. Опытный специалист по недвижимости должен быть готов к таким коллизиям, уметь донести информацию до клиента и помочь продать жильё с максимальной выгодой.

Статьи
+2
Добавлено: 11-06-2017, 12:00
0
753

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх