Технологии работы риэлторов с землями сельскохозяйственного назначения.

Приветствую вас, господа начинающие риэлторы! У всех на слуху, какие проблемы сейчас переживает наша любимая Россия, и одна из них – возрождение сельского хозяйства. Любой сельскохозяйственный бизнес  находится на земле сельскохозяйственного назначения.

Еще совсем недавно рынок земли сельхозназначения был вялотекущим, в общем, было очень мало продаж и покупок такой земли, поэтому риэлторы не хотели заниматься такими сделками, но многие и не умеют. Риэлторы отказываются работать с такими объектами недвижимости по следующим причинам:

  1. Нет специальных знаний земельного рынка
  2. Страх перед неизвестным товаром
  3. Незнание юридических тонкостей
  4. Удаленность участков от места жительства

В связи с последней политической и экономической ситуацией в стране,  о сельском хозяйстве и в частности о землях  сельхозназначения говорят все:  Президент, СМИ, Правительство, фермеры. Земли много, но она не работает, не приносит прибыли государству и бизнесу, конечно, что и говорить, в последние годы к агробизнесу и к развитию сельского хозяйства внимание было недостаточным.

Ситуация стремительно изменилась и теперь все помысли и чаяния государства о том как бы накормить страну. Спрос на земельные участки в связи с этими изменениями должен возрасти. Риэлторы могут помочь в подборе нужных земельных участков для начинающих фермеров, но для этого надо  набрать базу продавцов земли сельскохозяйственного назначения.

  1. Найти участки для продажи
  2. Заключить договор с продавцом
  3. Рекламировать участок
  4. Подготовить пакет документов

Перечень документов для продажи сельхоз участка:

  • Правоустанавливающий документ
  • Правоподтверждающий документ
  • Кадастровый паспорт (Выписка из кадастрового паспорта)
  • Отказ от преимущественного права покупки от Государства.
  • Доверенность (если надо)
  • Согласие супруга( если приобретено в браке)
  • Согласие совладельцев, если долевая собственность

Участок сельхозназначения можно продать, обменять, подарить, сдать в аренду (субаренду)по договору цессии (переуступка права аренды).

Виды использования земли сельскохозяйственного назначения:

  • Сельскохозяйственное производство (использование)
  • Личное подсобное хозяйство
  • Крестьянско-фермерское хозяйство

Регламентируются  ФЗ-101 от 24.07.2002 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с изменениями и дополнениями

  • Садоводство(СНТ,ДНТ,ТНТ)
  • Дачное строительство
  • Огородничество

Регламентируются  ФЗ-66 от 15.04.1998 « О садоводческих , огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями

Целевые покупатели земли сельхозназначения:

  1. Земля для агробизнеса ( ферма, конноспортивная школа, растениеводство, парники, питомники, грибы, цветы, рыбоводство и др.)
  2. Земля под застройку (склады для хранения с/х продукции, мастерские для ремонта с/х техники, гаражи для с/х техники, перерабатывающие предприятия, мельница, пилорама и др.)
  3. Усадьба, экопоселки
  4. Турбаза, спортивный лагерь
  5. Сельский туризм
  6. Для изменения разрешенного использования под дачные поселки

На какие  характеристики участков обращаем внимание , кроме площади?

  • Местоположение (поле в поле, на краю леса, водоема)
  • Ландшафт (низина, холмы)
  • Окружение (поля, леса, строения, производства, свалки, кладбища)
  • Доступность (дороги, расстояние)
  • Разрешенное использование ( что было раньше? Что выращивали?)
  • Чем ближе к населенному пункту, тем быстрее купят
  • Коммуникации (дороги, электричество, вода, газ)
  • Состояние участка (целина, пашня, сенокос, состав почвы)
  • Кадастровая стоимость участка влияет на налогообложение
  • Межевание (как правило, границы не установлены)

Как определить ликвидность участка сельхозназначения?

  1. Изучить документы
  2. Изучить участок на основании Публичной карты Росреестра
  3. Узнать окружение вокруг участка ( что сажают, что построено, ближайшие производства и предприятия)
  4. Как конкретно использовался участок ( у продавца , КУ, у Администрации)
  5. Сервитуты
  6. Визуальный осмотр участка, фото
  7. Сельскохозяйственная деятельность в конкретной местности ( сайт Администрации, ПЗЗ),в регионе
  8. Личный звонок в Администрацию землеустроителю
  9. Аналитика цен в данном регионе на участки с/х назначения( доски объявлений, особенно региональные)

 Уважаемые риэлторы, сопровождая сделки по купле-продаже участков с/х назначения или по переуступке права аренды, не забывайте консультировать клиентов о налогообложении.

Важно! Работает закон об изъятии земель сельскохозяйственного назначения  на основании нецелевого использования или неиспользования более трех лет владения!

В сделках могут участвовать только участки принадлежащие владельцу на праве:

  1. Частной собственности (физического лица, ИП, юридического лица)
  2. В Аренде ( у частника или у муниципалитета)

Нельзя продать участок, принадлежащий владельцу  на праве:

  1. Бессрочного (постоянного) пользования
  2. Пожизненного наследуемого владения

Такие участки необходимо сначала переоформить и зарегистрировать право собственности, что тоже входит в перечень услуг риэлтора.

Да, господа риэлторы, это не просто, много надо знать, но ведь никто и не обещал легкой жизни! Удачи вам! 

Статьи

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (1)

  1. avatar
    0
    #1 Алла Быкова

    Спасибо за статью!
    Могу еще посоветовать проверять продавца земли, его паспорт и документы по земельному участку с помощью экспертной юридической интернет- системы Рисковер ру

Добавить комментарий


Наверх