Как надо проверять правоустанавливающие документы. Обучение риэлторов

Риэлторы должны уметь работать с правоустанавливающими документами. Не просто проверять их наличие, а видеть в документах самую главную информацию, внешний вид и обращать внимание на ошибки и недочеты.

В разные годы документы имели самый разный внешний вид, они были напечатаны на портативной машинке или на компьютере , но объединял их всегда один аспект, документы должны быть правомочными, содержание должно соответствовать фактической действительности объекта недвижимости.

Задача любого риэлтора – разбираться в разновидностях правоустанавливающих документов и проводить экспресс- экспертизу на месте просмотра документов.

Правоустанавливающими  документами называются документы, четко определяющие  основания  на право владения физическим или юридическим лицом конкретным  объектом  недвижимости.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • Договора ( купли-продажи, мены, дарения, раздела имущества)
  • Свидетельства( наследования по закону или по завещанию)
  • Акты
  • Постановления или Решения
  • Справка ЖСК
  • Решение суда
  • Соглашение и другие документы

Оригиналы документов не обязательно забирать у клиентов, но ксерокопии необходимо снимать лично или в вашем личном присутствии. Я, например, уже давно не забираю оригиналы документов у клиентов, так как это, во-первых не законно, а во-вторых, не влияет на эксклюзивность работы риэлтора, в-третьих, это документы персонального хранения, пусть клиенты сами у себя их хранят.

Достижения сейчас такие, что объект недвижимости можно продать и без бумажных документов, вся информация об объекте недвижимости имеется в Росреестре.

Сделку купли-продажи можно заключить на основании Выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), просто внести все данные в договор купли-продажи. Но мы ведь не просто оказываем услуги, мы должны проверять чистоту объекта, поэтому документы надо видеть в полном объеме, там иногда можно вычитать интересную информацию по истории объекта, например, что предыдущая сделка проходила с участием средств материнского капитала, но доля ребенку выделена не была.

Оригиналы документов надо принимать под расписку об ответственном хранении, на время работы по оформлению пакета документов к приватизации или к продаже. При этом оформительская работа может осуществляться только на основании нотариальной доверенности, которую клиент должен дать на имя риэлтора за свой счет.

Что конкретно надо проверять в правоустанавливающем документе?

  • Соответствие паспортных данных
  • Соответствие адреса объекта
  • Соответствие площадей в кадастровом паспорте, техническом паспорте, Свидетельстве
  • Наличие печатей и подписей
  • Наличие обременений и ограничений

В случае выявления неточностей, ошибок или несовпадений надо документы приводить в соответствие. Например, в поселке было переименование улиц еще в 2010 году, владельцы квартиры об этом не знали и жили по старым документам, впервые столкнулись, когда понадобилось подготовить документы к продаже. Сначала надо было поменять гражданские паспорта, потом внести изменения в кадастровый паспорт, потом только внести изменения в Свидетельство о праве собственности. Все это заняло почти два месяца, покупатели не стали ждать и купили другую квартиру.

Вот поэтому, когда вам предлагают продавать квартиру, самое первое узнавайте готовность документов к продаже.

Если выяснились несовпадения по площади квартиры, то надо сделать новую инвентаризацию, а потом на основании новых технических данных в техническом паспорте изменить данные в кадастровом паспорте, а затем внести изменения в ЕГРП и получить новое Свидетельство в Росреестре на основании нового кадастрового паспорта.

Я привела только два показательных примера, но оснований для проверки документов может быть множество. Процедура проверки влияет на определение объема работы риэлтора, надо ли делать дополнительную работу или нет. Особенно много дополнительной работы возникает при оформлении загородных объектов недвижимости и земельных участков.

Тщательная проверка правоустанавливающих документов позволяет риэлтору компетентно подготовиться к проведению сделки, экономить время на подготовку и, главное не допустить срыва сделки из-за «плохих» документов.

Проверке подлежит и правоподтверждающий документ – Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Критерии проверки те же самые. С 01 января 2017 года Свидетельства не будут выдаваться в бумажном виде вообще, а сейчас часто уже выдаются на белой бумаге формат А4 с печатью и имеют функции справки.

Краткую необходимую информацию о любом объекте недвижимости можно найти на официальном сайте Росреестра, в том числе на Публичной карте.

В старых правоустанавливающих документах, выданных до 1997 года регистрация права собственности отмечалась квадратным штампом БТИ или ПИБа прямо в тексте договора. В таких случаях необходимо квартиру ставить на кадастровый учет или любая сделка невозможна, если у объекта недвижимости нет кадастрового номера.

Статьи
+5
Добавлено: 30-01-2016, 08:30
5
3 502

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (5)

  1. avatar
    0
    #1 Алла Быкова

    Спасибо за статью!
    Могу еще посоветовать проверять продавца, его паспорт и документы по объекту недвижимости с помощью экспертной юридической интернет- системы Рисковер ру

  2. avatar
    0
    #2 Пользователь offline losyash

    Свидетельства не будут выдаваться в бумажном виде? А как будут?

    1. avatar
      0
      #3 Пользователь offline Елена Моштакова

      Подтверждением права собственности будет только Выписка из ЕГРП

  3. avatar
    0
    #4 Пользователь offline losyash
    Елена, где вы черпаете всю информацию о новых законах, еще не вступивших в силу? Но уже в курсе на будущее? На каких то сайтах специальных? Поделитесь.
    1. avatar
      0
      #5 Пользователь offline Елена Моштакова
      Здравствуйте! Ничего секретного, я подписана на рассылки Консультанта и другие новостные ресурсы, в которых предоставляются сведения не только о  законах, уже вступивших в силу, но и о проектах законов.

Добавить комментарий


Наверх