Продажа недвижимости с одновременной покупкой альтернативного варианта. Помощь начинающим риэлторам

В работе  практикующих риэлторов каждая вторая сделка- это сделка со встречной покупкой альтернативного жилья.  То есть именно то, что мы, риэлторы, называем альтернативная сделка. В это понятие входят встречные одновременные покупки, варианты разъезда или наоборот, съезда, обмен через куплю-продажу ( каждый каждому покупает или продает), переезд в другой район или город, переезды с желанием увеличить или уменьшить жилую площадь, особенно актуально с растущими коммунальными платежами и налогами.

Как же планировать и с чего начинать не опытному риэлтору такую сделку? Я рекомендую начать с учета вариантов и математического расчета, хватит ли денег в бюджете расселения или разъезда?

Предлагаю вам, коллеги-риэлторы, рассмотреть конкретный вариант разъезда двухкомнатной квартиры на два  альтернативных варианта жилья.

Первые шаги риэлтора:

  • Тщательно изучить условия продажи самой первой, назовем ее головной квартиры.
  • Подробно выяснить все желания по покупке альтернатив, где, кто, на какую сумму рассчитывают
  • Просчитать все денежные варианты, промониторить реальные цены на головную квартиру, а также на покупаемые по встречному варианту квартиры или комнаты
  • Сделать арифметический расчет, хватит ли денег на данный разъезд
  • В случае, если денег не хватает от продажи двухкомнатной квартиры, то предлагать своим клиентам варианты решения проблемы, как то ипотека, субсидии, потребительские кредиты, материнский капитал
  • Если и это не помогает решить проблему, то можно искать встречные варианты подешевле, может рассматривать загородный рынок, там можно купить и дешевле и лучше

Пример  обычного расчета по продаже и покупке:

Головная квартира 42 кв. метра, одна комната- 17 метров, вторая 10 метров=4 000 000 рублей.

Разъезд на  однокомнатную квартиру и комнату в этом же районе.

Альтернативы:

Цена 1-комнатной квартиры 3 500 000 рублей.

Цена комнаты – 1 200 000 рублей.

Итого: требуется 4 700 000 рублей.

Цены взяты минимальные по району, метод определения цен я рассматриваю в этой статье. Ясно же, что не получится разъезда без решения вопроса о дополнительном финансировании или изменения условий по сделке, то есть при отсутствии доплаты надо рассматривать более дешевые варианты. При этом не забывайте, господа риэлторы, что нельзя уменьшать  долю или ухудшать условия проживания детей до 18 лет (если они являются собственниками), это же касается и других социально незащищенных  граждан (инвалиды, пенсионеры).

Отдельно надо предусмотреть дополнительные расходы, например, комиссия риэлтора (не менее 100 000( головная квартира) + 50 000 (альтернатива)+50 000 ( альтернатива), может повезет и с большими суммами по комиссии, к дополнительным расходам можно отнести расходы по подготовке документов, оплата коммунальных платежей погашение задолженностей и другие.

Дополнительные сложности могут начаться, если цепочка будет увеличиваться за счет других альтернатив, которые могут оказаться у наших встречных вариантов.  В этом случае, начинающим риэлторам надо быть осторожными, помощников или консолидироваться с другими риэлторами. Одному риэлтору очень сложно организовать и, главное, удержать такую цепочку.

Особенно начинающим риэлторам я не рекомендую увеличивать количество альтернатив, лучше искать прямые продажи.

Технология построения сделки продажи недвижимости с одновременной покупкой альтернативного жилья:

  • Поиск покупателя и принятие обеспечительной суммы за головную квартиру
  • Поиск и закрепление альтернатив по сделке
  • Рекомендуется заключение эксклюзивных договоров со штрафными санкциями со всеми клиентами по цепочке, никто не должен нарушать построенную схему или не состоится цепочка в целом, так как часто бывает как в русской поговорке « кто в лес, кто по дрова», кто очень торопится, кто вообще не торопится
  • За каждый альтернативный вариант должен быть внесен аванс именно из личных денежных средств клиента, так как ничто так не дисциплинирует, как страх потерять свои деньги
  • По каждой «встречке» надо заключать договор на покупку
  • Головной покупатель не должен платить за всех расселенцев, чтобы все участники сделки продажи и покупки недвижимости чувствовали персональную материальную ответственность за выполнение условий по договору и за успех всей цепочки в целом
  • Риэлтору рекомендуется лично проверить все документы по всем объектам недвижимости, участвующим в цепочке, особенно в случаях, если эти объекты представлены другими риэлторами или от собственников, не доверять на слово никому. Самое мелкое недоразумение может подвести всех.
  • Необходимо тщательно организовать день сделки, предварительно обсудить все этапы со всеми участниками сделки и коллегами-риэлторами, лучше, если собрать всех на переговоры, или обсудить все по скайпу.
  • Особенно необходимо внимание порядку взаиморасчетов, составить заранее Соглашение по взаиморасчетам, расписать суммы по конвертам, кто сколько вносит, кто сколько получает и когда, чтобы в банке при закладке в сейфовую ячейку все проблемы и недоговоренности были решены

Резюме:

  1. Расчеты по всем объектам недвижимости в цепочке должны учитывать комиссионное вознаграждение риэлтора заранее, чтобы потом не выявлялись неожиданности для клиентов, это может привести к срыву сделки, с одной стороны, и с другой стороны, у вас будет возможность понять настроение клиента, может лучше поторговаться и найти компромисс? Сразу же закрепите ваши договоренности на оплату комиссионных в письменном виде.
  2. Всегда отчитывайтесь перед своими клиентами и информируете их о ходе сделки, особенно если появляются новые события и факты
  3. В случае возникновения незапланированных факторов, возникающих в ходе организации сделки, а особенно если появляются проблемы, решение должен принимать сам клиент, конечно, с вашими рекомендациями.
Статьи
+4
Добавлено: 10-03-2016, 01:00
0
999

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх