Перечень документов для продажи жилого дома (части дома). Обучение риэлторов

Не многие опытные риэлторы,  специализирующиеся на продажах городской недвижимости готовы заниматься  загородными объектами. Причины две, первая – это лень ездить на дальние расстояния, вторая - это нехватка знаний и опыта работы на загородном рынке.

Непростое это дело -  продажа жилого дома (части дома), очень много специальных знаний требуется риэлтору  о земле, о строениях, о пристройках, о документах, о строительных регламентах  и так далее.

В настоящее время  главное требование к экспертизе документов – это проверка соответствия  разрешенного использования земельного участка целевому назначению строения и наоборот. У земельного участка и строения должна быть « одна судьба», иначе дом подлежит сносу. Например, если земельный участок находится в категории – земля населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома ( ИЖС), то на таком участке НЕЛЬЗЯ  строить магазин или многоквартирный дом. Вариантов два,  первый – изменять разрешенное использование земли или сносить дом.

Самый первый вопрос, который должен задавать риэлтор, это статус земли под домом. Может так случиться, что сначала надо оказать услугу по оформлению земельного участка под домом, а потом уже выставлять на продажу дом с участком. Ликвидность дома повышается и повышается шанс быстрее и дороже продать дом.

На основании Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ – каждый дом должен иметь привязку к конкретному земельному участку, то есть должен быть какой то землеотводный документ, то есть дом не должен «висеть» в воздухе. Ни один нотариус сейчас не будет  удостоверять сделку, если не будет документа о земле, одного из:

  • Постановление Администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  • Договор аренды
  • Договор бессрочного пользования
  • Право пожизненного наследуемого владения

Пример 1. Продажа дома с земельным участком.

Дом и участок находится в собственности. Имеется два Свидетельства. Для регистрации перехода права собственности  предоставляется два пакета документов – первый для дома, второй для земельного участка.

Полный перечень документов для продажи  жилого дома:

  • Договор купли-продажи дома и участка
  • Гражданский паспорт ( требования к паспорту подробно  изложены в этой статье)
  • Правоустанавливающий документ ( если дом приобретался до 1997 года то со штампом БТИ на нем о регистрации)
  • Правоподтверждающий документ (Свидетельство)
  • Кадастровый паспорт на дом или Выписка из ГКН ( Государственного кадастра недвижимости, можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра
  • Технический паспорт, желательно соответствующий реальности
  • Выписка из ЕГРП ( Единого государственного реестра прав) об отсутствии арестов, запрещений, притязаний третьих лиц, обременений, заказывается в Росреестре, можно в электронном виде
  • Справка по форме 9 или Выписка из Домовой книги
  • Согласие супруга ( нотариальное), если дом приобретен в браке или нотариальное заявление об отсутствии супруга ( ст.34,35 Семейного кодекса РФ)
  • Постановление органов опеки и попечительства, если имеется собственность несовершеннолетнего лица
  • Отказ от преимущественного права покупки от совладельца ( для части дома - обязательно
  • Доверенность, правомочная, непросроченная ( если надо)
  • Договора на техническое обслуживание жилого дома ( вода, газ, электричество)
  • + пакет документов на земельный участок.

Пример 2. Продается дом в собственности + участок  не в собственности, но имеется землеотводный документ.

Пакет документов + землеотводный документ прикладывается ( оригинал + копия). Росреестр регистрирует такие сделки до 01.01.2018 года. После этой даты сделки с неоформленной землей  и неустановленными границами регистрироваться не будут. Покупателю следует после регистрации дома на свое имя заняться оформлением участка под строением, старые документы( бессрочное пользование ) имеют свойство  правопреемственности и можно приватизировать землю бесплатно.

Пример 3. Продается жилой дом (часть дома). Документа на земельный участок нет.

Можно провести сделку пока еще только в простой письменной форме. Нотариусы такие сделки не удостоверяют. Выход из положения - оформление земельного участка в аренду или в собственность.

Пример 4. Продается жилой дом + земля в аренде. Пакет документов на дом + Договор переуступки права аренды земельного участка одновременно.

Важно! В Росреестр предъявляется минимум документов: договор купли-продажи, документы персонального хранения ( паспорт, свидетельство о рождении и др., доверенность, отказ от преимущественного права, согласие супруга, форма 9 ( не везде требуют). Но весь пакет документов необходимо собрать для гарантии чистоты сделки, это особенно касается компетентности риэлторов, чем полнее пакет документов , тем больше защищенность сторон по сделке.

Нюансы:

  • С 01 января 2016 года все сделки по продажи долей удостоверяют только нотариусы
  • Технический паспорт нужен покупателю, в банк для ипотеки, нотариусу, Росреестру не нужен
  • Каждый дом должен стоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе право собственности не зарегистрируют
  • Господа риэлторы! Особое внимание на несанкционированные самовольные пристройки, надстройки. Продать по старым документам объект можно, но потом есть большая вероятность возврата сделки, так как новый владелец не сможет зарегистрировать дополнительную площадь, не имея Разрешения от Администрации на такие действия.
  • Если дом и земля в собственности ,то нельзя продать отдельно дом или отдельно участок, если участок большой, то надо сначала его разделить, получить отдельное Свидетельство, а потом можно продавать.

Доля в праве собственности на дом может быть продана только с долей земельного участка пропорциональной доле дома.

Статьи
+16
Добавлено: 14-03-2016, 01:00
9
19 267

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (9)

  1. avatar
    0
    #1 Пользователь offline natag
    Здравствуйте, статья понятная, но хотелось бы уточнить именно по земле: дом на арендованной земле, поселок армейский, т.е. земля принадлежит военным, какие могут быть риски и какие документы должны быть именно на землю? Заранее спасибо за ответ
    1. avatar
      -1
      #2 Пользователь Онлайн Елена Моштакова
      Жилые дома для постоянного проживания можно строить только на земле в категории населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства, именно это должно быть написано в кадастровом паспорте на участок. Что такое армейская земля, мне не понятно нет такого определения в законе.
  2. avatar
    +1
    #3 Пользователь offline natag
    Земля рядом с военной частью, принадлежит военным, там в свое время жили только семьи военных, теперь там живут все и продают, но землю почему-то не дают в собственность, а только в аренду, так чем для покупателя это может обернуться? СПАСИБО за скорость
    1. avatar
      0
      #4 Пользователь Онлайн Елена Моштакова
      Надо читать документы. В договоре аренды написано с какой целью дают в аренду и ,главное кто дает? Аренда не вечна.
  3. avatar
    +1
    #5 Пользователь offline natag
    Спасибо, обязательно все внимательно почитаю, дай Бог Вам и Вашей семье здоровья, от всей души
  4. avatar
    +1
    #6 Клавдия
    Сегодня была на Вашем тренинге. Огромное спасибо за Ваш профессионализм и за то ,что Вы щедро делитесь своим
    опытом и тонкостями работы.Удачи Вам и здоровья!
  5. avatar
    0
    #7 Константин

    Маленькое уточнение.  Сделки по продажи долей нотариусы удостоверяют не с января 2016 года, а с июня

  6. avatar
    0
    #8 Гость Наталья

    Елена, здравствуйте. можно ли дольщикам, допустим подарить свою долю одному дольщику и тогда сделка по продаже будет не нотариальной?

    1. avatar
      0
      #9 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      Здравствуйте! Сделка все равно через нотариуса, только не надо будет брать согласие других совладельцев.

Добавить комментарий


Наверх