Риски при сделках с недвижимостью. Какие сделки признаются ничтожными и оспоримыми. Помощь риэлторам

Нередки случаи мошенничества при сделках с недвижимостью, это факт. В связи с этим риэлторам необходимо соблюдение некоторых принципов в своей работе : тщательно подготавливать документы, проверять приобретаемую недвижимость на юридическую достоверность , проверять документы сторон по сделке , адекватность клиентов . Эти мероприятия необходимы для того, чтобы минимизировать риски признания сделки недействительной.

С последствиями данного факта можете ознакомиться, изучив ст. 167 ГК РФ, риэлторам рекомендую прочитать. Недействительная сделка - это сделка, которая не имеет места быть. Следовательно, никакие юридические последствия не возникают. Приходит время двухсторонней реституции. Двухсторонняя реституция – обязанность каждой из сторон вернуть все, что было получено по сделке (продавец получает назад квартиру, а покупатель – денежные средства, если они сохранились, само собой).

Конечно же, невозможно предугадать все скрытые проблемы и быть уверенным в «чистоте» сделки, но возможно свести к минимуму риски, если риэлтор будет проверять каждое «узкое» место и обстоятельства по своей сделке.

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми.

Ничтожные сделки.

Это сделки, которые являются недействительными по закону изначально. Даже если они правильно оформляются, переход права собственности не произойдет. Чтобы такие сделки признавались недействительными, нет необходимости обращаться в судебные органы. Стоит обратиться в суд, если имелись какие-либо последствия сделки.

Возвраты совершенных сделок представляют трагедию для клиентов и большие неприятности для риэлтора.

Ничтожность сделки признается на основании:

1) несоответствия сделки требованию законодательства. Например, была сформирована цепь из купли-продажи нескольких объектов. Когда оформлялась приватизация, выяснилось, что нарушили права ребенка. О нарушении стало известно. Приватизация недействительна, сделка – ничтожна. Остальные сделки признаются недействительными судом.

2) сделки, совершенной с нарушением основ правопорядка. К примеру, при продаже квартиры использовалась поддельная доверенность.

3) притворности и мнимости сделки, не влекущей реальные правовые последствия. Совершены «для вида». Например, во избежание ареста имущества переоформляют его на родственников. Сделку по дарению отнесут к притворной в том случае, если она совершена в пользу 3-х лиц и представляет собой скрытую продажу.

4) сделки, совершенной недееспособными гражданами. Если такой гражданин продает жилье, оно может быть возвращено законным представителем через суд. В случае совершения сделки в пользу этого лица, опекун может обратиться в суд и ее признают недействительной.

5) сделки, заключенной малолетними гражданами (до 14 лет). Они достаточно редкие, но о них стоит знать.

Оспоримые сделки.

Это сделки, признанные судом недействительными по требованию заинтересованного лица. Они влекут правовые последствия и несут двоякий смысл: если претензии не возникают, то они становятся действительными.

Оспоримость сделки признается на основании:

1) Сделки совершены под давлением, угрозой, обманом и т. д. Признаются недействительными по иску потерпевших.

2) Сделки совершались в неосознанном состоянии. К примеру, продавец испытывал болевой шок или был опьянен. Он может обратиться в суд, а также его родственники и наследники.

3) Сделки совершались гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными. В случае отсутствия согласия опекуна на совершение сделки она может быть аннулирована судом по заявлению.

4) Сделки совершены гражданами от 14 до 18 лет. Лишь по согласию родителей, усыновителей и опекунов они могут распоряжаться своей недвижимостью. Однако лица до 18 лет, заключившие брак, самостоятельно заключает сделки со своей недвижимостью.

5) Когда сделка совершена с совместной собственностью супругов, в независимости на кого она оформлена. Продать такую недвижимость возможно лишь с согласия 2-го супруга. В случае отсутствия согласия сделка опротестовывается в суде.

Сроки, в которые можно обратиться в суд.

Чтобы решить все вопросы, связанные с недвижимостью, необходимо обратиться в суд в срок исковой давности. Обращения заинтересованных лиц или сторон сделки должны поступать в суд в этот период для признания недействительности сделки.

Для ничтожной сделки срок исковой давности является 3 года. Для оспоримой сделки – 1 год.

Срок начинает исчисляться со дня, когда лицу стали известны или должны были стать известными обстоятельства, влекущие признание сделки недействительной. Если же стороны скрыли факт совершения сделки, срок исковой давности будет восстановлен судом. Также он будет восстановлен при наличии уважительной причины, по которой гражданин не смог своевременно обратиться в суд.

Статьи
+5
Добавлено: 22-03-2016, 01:00
0
2 071

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх