Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

 Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Статьи
+7
Добавлено: 13-04-2016, 01:00
12
11 587

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (12)

  1. avatar
    0
    #1 Гость Людмила
    Добрый день Елена. Согласно Вашей статье- имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. Я сейчас этим же вопросом и занимаюсь(земля под ЛПХ), то есть вместо дома оформила в собственность постройку, но только на бумаге, по факту на участке этого строения нет.Если все это станет известно в определенных органах, благодаря соседям, чем мне это может грозить?
    1. avatar
      +1
      #2 Пользователь Онлайн Елена Моштакова
      Оформить землю в собственность по льготной цене можно только после постройки и регистрации жилого дома, на хозпостройку льготы не распространяются.Впрочем это решается на местном муниципальном уровне. Вам поставили на кадастровый учет несуществующий объект? Кадастровому инженеру грозит уголовная ответственность за это в случае обнаружения, лишение лицензии, а вам крупный штраф. Это может обнаружиться после выхода Администрации на местность, если конечно, они добросовестно работают, в моем случае на участок выходила комиссия.
  2. avatar
    0
    #3 Гость Ольга
    Елена, добрый день! Такая ситуация: покупаем земельный участок с ветхим домом. Дом под снос. Нам интересен только земельный участок. Право собственности есть на дом, земля сейчас оформляется в собственность, она находилась в безвозмездном пользовании (это так нам объяснила риэлтор). Предлагают пока купить дом за 70 % стоимости, а после оформления земли мы должны заплатить остаток. Но дом нам не нужен, он под снос. А земля не в собственности. Боимся, что делать?как поступить?так можно вообще продавать дом без участка?
    1. avatar
      0
      #4 Пользователь Онлайн Елена Моштакова
      Здравствуйте! Дом без земли, если есть договор о безвозмездном пользовании участка  купить можно,а землю потом приватизировать. Не выплата денег дает надежду , что действительно оформят землю в собственность, только надо поставить два условия: до сделки поставить участок на кадастровый учет и после того, как вы станете собственником дома, собственность на землю оформлять тоже на вас.
  3. avatar
    +2
    #5 Дана

    Здравствуйте, Елена! Подскажите, пожалуйста: хочу купить участок.  Участок пустой, ни света, ни воды, ни построек. Продавец участка не собственник, а арендатор. Имеет ли он право продавать (а не сдавать в аренду) участок, который не находится у него в собственности? И если да, и я приобрету такой участок, то не придётся ли мне потом платить ещё такую же сумму и муниципалитету (арендодателю) при оформлении права собственности?

    1. avatar
      +1
      #6 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вы покупаете Право аренды, а не собственность. Если вы захотите приобрести этот участок в собственность, вам надо будет выкупать его у муниципалитета, цену устанавливает муниципалитет. Если вы построите дом, зарегистрируете. его выкуп земли будет не очень дорогим, примерно 3% от кадастровой стоимости.

  4. avatar
    +1
    #7 Гость Татьяна

    Здравствуйте! Стоит вопрос о приобретении земельного участка для индивидуального строительства у физического лица, который находится у него в Аренде у муниципалитета бессрочно, имеется разрешение на строительство! Сопровождающий его риэлтор утверждает, что возможно только оформление переуступки права на аренду в муципалитете (по заявлению сторон), при этом , как таковое, продажа между покупателем (мною) и продавцом (арендатором зем.участка) не оформляется, поскольку земля у продавца не в собственности. Каким тогда образом регулировать и обезопасить ценовую сторону сделки переуступки права на аренду?

    1. avatar
      +1
      #8 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      Составляется Договор переуступки права (цессии) аренды, в котором указывается цена за право переуступки. Преход права аренды регистрируется в Росреестре в законном порядке. Деньги можно перед подачей в Росреестр закрыть в ячейке и выплатить продавцу по факту регистрации на имя покупателя, что подтверждается распиской продавца.

  5. avatar
    0
    #9 Гость Сергей

    Добрый день! Хочу приобрести участок в собственность или в аренду, он в аренде у соседа, срок аренды закончился, сосед бросил его переехал в город, участок зарос травой ростом 2 - 3 метра, пришел в администрацию они меня направляют к соседу, чтобы он написал расписку, что не против, сосед просит денег) как быть?

    1. avatar
      0
      #10 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

      Попросите Администрацию составить Уведомление о расторжении договора  аренды участка и отправьте его соседу по почте, а потом через назначенный срок подайте свое заявление на выкуп или аренду.

  6. avatar
    0
    #11 Лилия

    Добрый день. Хочу приобрести участок, который находится в аренде у Муниц. организации. В договоре есть пункт, с правом продажи аренды. На участке есть фундамент. Как лучше оформить участок, чтобы потом не было проблем с гос. органами о введении в собственность.

  7. avatar
    0
    #12 Пользователь Онлайн Елена Моштакова

    Здравствуйте! Вам должны продать участок без строений или гарантировать выдачу Разрешения на строительство дома на этом фундаменте, в любом случае этот вопрос надо обсуждать с Администрацией или вам придется за свой счет выкапывать фундамент, чтобы получить в дальнейшем Разрешение на строительство. С этим фундаментом вам не выдадут Градостроительный план, если фундамент не будет оформлен надлежащим образом. Все ниточки ведут в Администрацию в отдел Архитектуры и градостроительства, начните консультации с этого кабинета.

Добавить комментарий


Наверх