Сделки с участием несовершеннолетних лиц. Органы опеки и попечительства. Помощь риэлторам

Риэлторские сделки с участием несовершеннолетних лиц довольно частое явление в работе риэлторов. Участие Органов опеки и попечительства (ООиП) в таких сделках обязательно.

В таких случаях, когда дети являются собственниками объекта недвижимости или долей в объекте недвижимости, риэлторам прибавляется работа. Без Постановления местной Администрации невозможна ни одна сделка по продаже собственности несовершеннолетних лиц. Подготовкой такого Постановления или Отказа от выдачи разрешения на продажу собственности ребенка занимаются Органы  опеки и попечительства.  Задача риэлторов – организация самого процесса получения Постановления Администрации.

Гражданский Кодекс РФ определил, что  дети делятся на малолетних , то есть до 14 лет и несовершеннолетних, то есть от 14 до 18 лет.

За малолетних детей до 14 лет должны расписываться и совершать юридические действия по продаже недвижимости  их родители, усыновители или опекуны, так как именно они являются их законными представителями.

Органы опеки и попечительства призваны наблюдать за соблюдением имущественных прав и интересов детей. Эта структура создана при органах местного самоуправления. В своей деятельности ООиП руководствуются  гражданским, семейным кодексами, а основным законом является закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ в последней редакции. Органы опеки и попечительства стоят на страже  охраны имущества детей, чтобы в результате сделок по продаже недвижимости ребенок не лишился своей законной доли или чтобы не  ухудшились жилищные и бытовые условия для ребенка.

Алгоритм действий риэлтора такой:

  1. Подготовить перечень документов по списку (список взять в МФЦ или в Органах опеки по месту жительства)
  2. Организовать подачу документов в приемный день вместе с клиентами-родителями, так как по доверенности риэлторов не очень привечают в этих кабинетах
  3. Сроки рассмотрения документов 30 дней
  4. Получение Постановления или Отказа

Какие принципиальные моменты рассматривает комиссия:

  • Взамен продаваемых метров ребенок должен получить другую собственность
  • Что ребенок получает взамен продаваемой жилой площади? Площадь должна быть равной или большей
  • Новое жилье должно быть качественным, с коммунальными удобствами
  • Местоположение нового жилья должно быть не хуже старого, должна быть инфраструктура ( поликлиника, магазины, школа, детсад)

Если  органы опеки находят новое жилье для ребенка не нарушающим его права, родители получат Постановление с разрешением на проведение сделки по продаже объекта недвижимости с условием одновременного или последующего приобретения  встречной покупки по конкретному адресу. При несоблюдении Постановления  Росреестр может сделку не зарегистрировать, или в будущем признать сделку недействительной.

Бывают случаи, когда приобретение встречного жилья одновременно с продажей старого невозможно по разным причинам, в таких исключительных случаях  комиссия может рассмотреть вопрос перечисления денежных средств на лицевой счет ребенка до его совершеннолетия, этот вопрос будет решаться на заседании специальной комиссии.

Если в результате сделки купли-продажи жилья ребенок будет  уменьшать свою площадь или ухудшать  бытовые условия, то наверняка будет получен отказ от Органов Опеки, а без Постановления продажа недвижимости с собственником несовершеннолетним невозможна в принципе.

Нужно констатировать факт, что решения комиссии бывают очень субъективны, формальны. Если родители не согласны с Отказом ООиП, они имеют право обжаловать это Решение, подав жалобу  главе Администрации или подать иск в суд, можно также написать письмо омбудсмену по защите прав ребенка по конкретному региону.

Органы опеки и попечительства не контролируют сделки купли-продажи жилья, если ребенок там не является владельцем, а просто прописан. В этом случае, риэлторы должны контролировать перепрописку ребенка по новому месту жительства, это принципиальный момент, касающийся чистоты сделки. В случае. Если ребенок просто прописан, но находится под опекой или попечительством Органов опеки (сирота или неблагополучная семья), то получить Разрешение ООиП обязательно нужно.

Органы опеки обязаны также отслеживать родственные сделки, в которых могут нарушаться права ребенка, кроме сделок, которые совершаются на выгодных для ребенка условиях. ( ст.37,п.3. ГК РФ), например, родственник может подарить долю ребенку.

Важно! Дарение доли малолетнего до 14 лет запрещено ст.575 ГКРФ.

Ребенок может получить собственность на основании приватизации, купли-продажи, дарения, наследования.

Каждый ребенок автоматически включается в приватизацию, если он прописан в квартире, даже  если его выпишут, пытаясь исключить из приватизации, он все равно будет включен в приватизацию. Сотрудники агентства по приватизации увидят это из  архивной справки по форме 9 или Выписке из домовой книги.  Ребенок может один участвовать в приватизации, если родители потеряли это право, и стать 100%собственником квартиры. Дети до 18 лет имеют право участвовать в приватизации дважды, один раз до 18 лет и один раз после.

Важно! Сделки по продаже недвижимости детей, совершенные без разрешения Органов опеки и попечительства в виде Постановления Администрации считаются ничтожными, это значит, что не надо даже в суд обращаться за  признанием их недействительными.

Статьи
+4
Добавлено: 21-04-2016, 01:00
0
1 396

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх