» » » Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам.

Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам.

Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире.

Вы глубоко заблуждаетесь, если считаете, что коммунальные квартиры – это пережиток прошлого и символ ушедшего 20 века. По данным последней Переписи населения, каждый 50-ый россиянин живёт в коммунальной квартире. А это 2,8 миллиона человек! Больше всего таких квартир в Санкт-Петербурге.

В северной столице до сих пор в коммуналках проживают 447 тыс. жителей (каждый одиннадцатый). Причём это не только классические коммуналки, оставшиеся со сталинско - хрущёвских времён, а и современные, вновь создающиеся, например, после развода и раздела имущества (подробнее об этом я расскажу чуть ниже).


Начинающие, да и опытные риэлторы сталкиваются с одними и теми же вопросами и проблемами из сделки в сделку.

Время от времени владельцы долей в квартирах желают их продать, подарить или обменять.

Для этого существуют нормы законов, которые необходимо знать каждому риэлтору. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ:

  • При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
  • Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  • В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной формеоткажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
  • При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  • Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  • Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договорумены.

На договор дарения правила данной статьи не распространяются. Этим нюансом нередко пользуются обиженные бывшие мужья и жёны при разделе недвижимости – заключают договор дарения, а не купли-продажи. Это лишает «вторые половинки» возможности приобрести комнату по преимущественному праву. И в бывшем совместно свитом гнезде поселяется незнакомый человек. Так появляются современные коммуналки.


Хочется отметить, что цена продаваемой третьим лицам доли или комнаты не может быть ниже стоимости, указанной в уведомлении сособственникам. При оформлении такой сделки неминуемо возникнут проблемы с Росреестром. Уважаемые риэлторы, внимательно читайте документы и формулировки на комнаты. Объект недвижимости может быть обозначен как «комната» или « доля в праве собственности на квартиру»! Если в документах звучит доля, то поинтересуйтесь, имеется ли нотариальное Соглашение о праве пользования жильем между всеми соседями. Это Соглашение закрепляет реальные комнаты за каждым собственником и их площади, этот документ не является правоустанавливающим, но закрепляет право пользования конкретной комнатой, а не абстрактной долей.


Извещение о желании продать свою часть доли нужно обязательно оформить письменно, желательно в нотариальной форме ( у всех нотариусов есть эта форма) и отправить всем соседям – сособтвенникам заказными письмами с уведомлением по почте. Если сосед не проживает по данному адресу и  долго не приходит за посланием, то по истечении месяца собственник получает в качестве возврата своё письмо на почте с отметкой на конверте о не вручении  и прилагает его к остальным документам, которые необходимы для сделки купли-продажи. Отправителем письма может быть нотариус, который  будет удостоверять сделку. Главное в этой ситуации – соблюсти процедуру!


Если у продавца есть намерение продать комнату (долю) ранее установленного законом месячного срока, то не обойтись без нотариально оформленного отказа всех остальных совладельцев от покупки, для  этого необходимо посетить нотариуса в добровольном порядке, что скажем прямо , бывает редко. Возникнут некоторые сложности, если часть доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае отказ оформляется с участием органов опеки.


И в завершении хотелось бы затронуть вот какой вопрос, который мне нередко задают клиенты: чем грозит несоблюдение данных правил собственником-продавцом? Если комната всё-таки продана без предварительного уведомления сособственников? Отвечаю: продавцу это грозит вызовом в суд и признанием сделки недействительной. Но самые большие неприятности могут возникнуть у покупателя доли квартиры. По решению суда, он, скорее всего, должен будет съехать с приобретённой комнаты. А вот деньги (если они уже были потрачены продавцом) ему могут возвращать частями всю оставшуюся жизнь.


Господа риэлторы, изучайте законы, разъясняйте их своим клиентам и заключайте только проверенные сделки, в результате совершения которых будут счастливы и довольны все стороны!


Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:




*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.


Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!



Добавить комментарий

  • Или водите через социальные сети
10 комментариев
  1. Александр Кушнеров

    Доброго дня!

    Ко мне обратился человек с целью продать комнату (доля в квартире) в бывщем общежитии, где после приватизации весь дом был поделен на пять квартир, соответственно количеству этажей. На этаже семьдесят (!) комнат, практически столько же собствеников. Как в этом случае посоветуете вести сделку? Собрать со всех отказы будет очень накладно, тем более у клиента нет свободных денег. Спаисбо!

    1. Елена Моштакова

      ДОбрый день! Сходите к нотариусу на консультацию с документами, для общежития обычно не требуют согласие от совладельцев, то что это бывше общежитие дорлжно быть отражено в документах, нотариус скажет, что вам делать.

  2. Гость Анна

    Добрый день!У меня к Вам такой вопрос.Бывшему общежитию присвоен статус жилой дом,комната приватизирована.В свидетельстве о гос.регистрации сказано.объект права.Жилое помещение №812.общей площадью 17,5 кв.м. ,в коммунальной квартире №28 ,общей площадью 186,2кв.м.У меня с дочерью комната приватизирована по1/2 на нее и на меня.Хотим продать.Нужно ли уведомлять соседей,это семь комнат на этаже,сколько собственников у этих комнат не знаю.Если да,то каким образом это сделать?И еще у нас уже несколько раз продавались комнаты на этаже.Нас никто не уведомлял.Спасибо за уделенное внимание.

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте,Анна! Вам надо показать свои документы нотариусу,так как все комнаты и доли продаются только через нотариуса,вполне возможно у вас комната в документах задекларирована как бывше общежитие,поэтому согласия не требуется, точнее вам скажет нотариус изучив ваши документы.

  3. Гость Елена

    Здравствуйте!У меня умер муж,осталась комната в коммунальной квартире.Открыла наследство, в которое вступила мама мужа и сын от первого брака.Мама написала отказ от наследства в мою пользу. Сын не хочет мне продавать долю в комнате ( из вредности,так сказать). Я фактически проживаю в комнате и прописана там.Каким образом сын после получения свидетельства о праве собственности на долю в коммунальной комнате (не квартире) планирует проживать в ней? Может ли подписаться в ней?Что делать в данной ситуации?

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вам надо подать иск в суд на понуждение продажи меньшей доли сына вам, сейчас уже есть такая судебная практика.  Вот прочитайте эту статью https://vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Frg.ru%2F2017%2F09%2F18%2Freg-sibfo%2Fv
      erhovnyj-sud-rf-raziasnil-prava-sobstvennikov-dolej-v-odnoj-kvartire.html&p
      ost=103708919_3115&el=snippet

  4. Света

    Здравствуйте! люди проживают в 3-х комнатной коммунальной квартире! 2 комнаты мамы и дочки! они хотят продать одну комнату, нужно ли для это разделять лиц.счета? 2 комнаты и у каждой 1/2 Как правильно продать комнату?

    1. Елена Моштакова

      Если комнаты изолированные, то можно составить порядок пользования у нотариуса и продать 1/2 долю через этого же нотариуса. Так, как все сделки с долями теперь удостоверяет только нотариус, то надо идти к нему на консультацию с документами.

  5. Марина

    Добрый день. Подскажите, что делать, если сосед по куманальной квартире умер и никто не вступил в наследство? Комната ничья и из-за этого мне не продать свою недвижимость, тк банки не дает покупателям ипотеку из-за выморочного имущества.

    1. Елена Моштакова

      Да,случай не простой. 1) Надо искать клиента с живыми деньгами. 2). Надо с нотариусом проговорить ситуацию и составить план действий, только нотариус сейчас вправе удостоверять такие сделки,и соответственно он же несет ответственность. Если нотариус возьмет на себя ответсвенность, то можно заключить ДКП. 3) Провести отчуждение по дарению, но есть издержки , покупатель попадает на налоги,соответственно, надо будет понижать сумму продажи комнаты.

Бесплатно

Последние комментарии

Опрос
Как выгоднее работать риэлтору: самостоятельно или в Агентстве Недвижимости?