Как правильно оценить домик в деревне для продажи. Пособие для риэлторов.
Уважаемые риэлторы, тема этой статьи навеяна вашими частыми обращениями за консультацией по вопросу правильной адекватной оценки дома с землей для сделки продажи дома в реальные сроки.
На самом деле действительно важный вопрос, так как даже опытные специалисты -риэлторы не всегда могут определить ту самую реальную рыночную стоимость частного жилого дома с земельным участком в деревне или селе.
Цена дома с участком складывается из нескольких совокупных стоимостей:
- Дом
- Участок
- Прилегающие участки
- Хоз. постройки на участке
- Забор, ворота
- Подъездная дорога к участку
- Коммуникации
Кроме того, на реальную цену влияют еще некоторые условия:
- Местоположение участка с домиком
- Окружение
- Экология
- Состояние пакета документов
- Амбиции продавца!
Правильная оценка дома с участком - залог успешной продажи в реальные сроки.
Практически всегда у продавца есть свой вариант цены своего дома с участком, причем чаще всего на первом месте – это амбиции и желания самого продавца недвижимости, основанные на собственных потребностях. Это может быть желание приобрести встречную покупку другой недвижимости, или поделить деньги детям, или переехать в другой регион, а там цены высокие, в общем у всех потребности разные. Свою первоначальную цену мотивируют тем, что такие дома в интернете стоят вот столько, а сосед продал за столько и я не уступлю, если мне не хватит денег на мои встречные желания, то и продавать дом я не буду и так далее. И вот начинает продавать.
Через некоторое время этот продавец обращается к риэлторам, так как по своей цене дом с участком не продается, а какую цену реальную поставить человек не знает.
Реальная цена объекта недвижимости — это рыночная стоимость, за которую покупатель согласен заплатить в относительно короткие сроки реализации объекта недвижимости, в частности, домика с участком земли.
Риэлторы используют два способа оценки:
Аналоговый – анализируем данные по последним объявлениям в этой местности за последние 6 месяцев. Конечно, рассматриваем только похожие дома с участками. Где взять информацию? Можно и нужно использовать аналитические ресурсы, например: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/04/12/245425.html
Конечно. хотелось бы знать сколько домов уже продано и по какой цене, но эта информация для риэлторов недоступна, к сожалению. Приходится методом тыка, то есть обзвоном уже проданных домов, если отслеживаем похожую информацию. Этому, кстати помогают рассылки. Например, на сайте Домофонда есть Услуга «Получайте уведомления о похожих объявлениях». Подпишитесь и будете в курсе всех новинок-конкурентов вашего объекта. На других сайтах тоже есть такие предложения.
Для чего надо быть в курсе объявлений по продаже похожих домов с участками?
Для того, чтобы анализировать стоимость вашего объекта и быть в курсе продажи объектов -конкурентов. Поставить цену немного ниже, и вы всегда в выигрышной ситуации, вверху рейтинга ваших похожих объектов на продажу.
Как оценивать дома с участками по критерию удаленности от крупных населенных пунктов? С квартирами гораздо все понятнее, рассматриваем удаленность от центра или ближайшего метро, чем ближе, тем дороже.
Всегда надо знать среднюю стоимость квадратного метра вашего домика и участка в вашем регионе и в данной местности, а потом только учитывать все плюсы и минусы.
Удаленность от областного или краевого центра свыше 50 км — это влияет на уменьшение средней цены на объект. Чем ближе к крупному мегаполису, тем дороже, примерно на 50-100 000 рублей за каждые 10 км.
Если крупный город все-таки далеко от нашего домика, то за точку отсчета дальности следует брать районный центр, в котором расположены основные медицинские центры, административные учреждения, торговые точки. Бывает так, что домик с участком находится на расстоянии от областного центра ближе, чем от районного, тогда люди чаще будут ездить в город, чем в райцентр по разным делам.
Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!
Например, четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях дома в деревне Рогатино и Захонье.
Лен. область, Волосовский район:
Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово
Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово
Д. Будино – 1.9 км от Волосово
Д. Рогатино- 2 км от Волосово
В деревне Захонье и Рогатино цены надо ставить ниже примерно на 100 000 рублей, чем в деревнях Будино и Роговицы, чтобы дома были конкурентными по цене. Смотрите пример на картинке.
Ценовые примеры я привожу примерные, коллеги, рассматривайте, пожалуйста применимо к конкретному объекту и своему региону, может у кого-то разница будет не в сотнях тысячах, а в десятках.
В целом цена складывается из нескольких параметров:
- Цена дома +постройки+ цена участка +коммуникации +местоположение.
- Ошибки риэлторов в оценке дома с участком:
- Делать ставку на хороший ремонт. Как правило, окупается на 30%. Дом с золотым унитазом в чистом поле не будет стоить своих денег.
- Не учитывать состояние загородного рынка в целом по своему региону, на данный промежуток времени.
- Не учитывать положительные или отрицательные нюансы, фишки в окружении дома с участком.
- Не знать состояние коммуникаций (мощности, технические условия и др.)
- Не бывать на объекте лично!
- Об остальных технических тонкостях рекомендую ознакомиться в это статье https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/, мне кажется, что таблицы вполне подробные.
Для проверки своей работы и сравнения можно воспользоваться он лайн калькулятором на этой странице https://tvoyadres.ru/ocenka/, но при этом не доверять слепо, ибо это и есть средняя цена без учета особенностей вашего конкретного объекта.
С Уважением, ваша Елена Моштакова!
ВЫ не поверите, я этого момента уже жду лет 10, в он все не наступает, работы только прибавляется, правда она видоизменяется.