Технологии работы риэлторов с землями сельскохозяйственного назначения.

Приветствую вас, господа начинающие риэлторы! У всех на слуху, какие проблемы сейчас переживает наша любимая Россия, и одна из них – возрождение сельского хозяйства. Любой сельскохозяйственный бизнес  находится на земле сельскохозяйственного назначения.

Еще совсем недавно рынок земли сельхозназначения был вялотекущим, в общем, было очень мало продаж и покупок такой земли, поэтому риэлторы не хотели заниматься такими сделками, но многие и не умеют.

Риэлторы отказываются работать с такими объектами недвижимости.

По следующим причинам:

1. Нет специальных знаний земельного рынка
2. Страх перед неизвестным товаром
3. Незнание юридических тонкостей
4. Удаленность участков от места жительства

В связи с последней политической и экономической ситуацией в стране,  о сельском хозяйстве и в частности о землях  сельхозназначения говорят все:  Президент, СМИ, Правительство, фермеры. Земли много, но она не работает, не приносит прибыли государству и бизнесу, конечно, что и говорить, в последние годы к агробизнесу и к развитию сельского хозяйства внимание было недостаточным.

Ситуация стремительно изменилась и теперь все помысли и чаяния государства о том как бы накормить страну. Спрос на земельные участки в связи с этими изменениями должен возрасти. Риэлторы могут помочь в подборе нужных земельных участков для начинающих фермеров, но для этого надо  набрать базу продавцов земли сельскохозяйственного назначения.

1. Найти участки для продажи
2. Заключить договор с продавцом
3. Рекламировать участок
4. Подготовить пакет документов

Перечень документов для продажи сельхоз участка:

• Правоустанавливающий документ
• Правоподтверждающий документ
• Кадастровый паспорт (Выписка из кадастрового паспорта)
• Отказ от преимущественного права покупки от Государства.
• Доверенность (если надо)
• Согласие супруга( если приобретено в браке)
• Согласие совладельцев, если долевая собственность

Участок сельхозназначения можно продать, обменять, подарить, сдать в аренду (субаренду)по договору цессии (переуступка права аренды).

Виды использования земли сельскохозяйственного назначения:

• Сельскохозяйственное производство (использование)
• Личное подсобное хозяйство
• Крестьянско-фермерское хозяйство

Регламентируются  ФЗ-101 от 24.07.2002 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с изменениями и дополнениями

• Садоводство(СНТ,ДНТ,ТНТ)
• Дачное строительство
• Огородничество

Регламентируются  ФЗ-66 от 15.04.1998 « О садоводческих , огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями

Целевые покупатели земли сельхозназначения:

1. Земля для агробизнеса ( ферма, конноспортивная школа, растениеводство, парники, питомники, грибы, цветы, рыбоводство и др.)
2. Земля под застройку (склады для хранения с/х продукции, мастерские для ремонта с/х техники, гаражи для с/х техники, перерабатывающие предприятия, мельница, пилорама и др.)
3. Усадьба, экопоселки
4. Турбаза, спортивный лагерь
5. Сельский туризм
6. Для изменения разрешенного использования под дачные поселки

На какие  характеристики участков обращаем внимание , кроме площади?

• Местоположение (поле в поле, на краю леса, водоема)
• Ландшафт (низина, холмы)
• Окружение (поля, леса, строения, производства, свалки, кладбища)
• Доступность (дороги, расстояние)
• Разрешенное использование ( что было раньше? Что выращивали?)
• Чем ближе к населенному пункту, тем быстрее купят
• Коммуникации (дороги, электричество, вода, газ)
• Состояние участка (целина, пашня, сенокос, состав почвы)
• Кадастровая стоимость участка влияет на налогообложение
• Межевание (как правило, границы не установлены)

Как определить ликвидность участка сельхозназначения?

1. Изучить документы
2. Изучить участок на основании Публичной карты Росреестра
3. Узнать окружение вокруг участка ( что сажают, что построено, ближайшие производства и предприятия)
4. Как конкретно использовался участок ( у продавца , КУ, у Администрации)
5. Сервитуты
6. Визуальный осмотр участка, фото
7. Сельскохозяйственная деятельность в конкретной местности ( сайт Администрации, ПЗЗ),в регионе
8. Личный звонок в Администрацию землеустроителю
9. Аналитика цен в данном регионе на участки с/х назначения( доски объявлений, особенно региональные)

 Уважаемые риэлторы, сопровождая сделки по купле-продаже участков с/х назначения или по переуступке права аренды, не забывайте консультировать клиентов о налогообложении.

В сделках могут участвовать только участки принадлежащие владельцу на праве:

1. Частной собственности (физического лица, ИП, юридического лица)
2. В Аренде ( у частника или у муниципалитета)

Нельзя продать участок, принадлежащий владельцу  на праве:

1. Бессрочного (постоянного) пользования
2. Пожизненного наследуемого владения

Такие участки необходимо сначала переоформить и зарегистрировать право собственности, что тоже входит в перечень услуг риэлтора.

Да, господа риэлторы, это не просто, много надо знать, но ведь никто и не обещал легкой жизни! Удачи вам!