Технологии работы риэлторов с землями сельскохозяйственного назначения.
Приветствую вас, господа начинающие риэлторы! У всех на слуху, какие проблемы сейчас переживает наша любимая Россия, и одна из них – возрождение сельского хозяйства. Любой сельскохозяйственный бизнес находится на земле сельскохозяйственного назначения.
Еще совсем недавно рынок земли сельхозназначения был вялотекущим, в общем, было очень мало продаж и покупок такой земли, поэтому риэлторы не хотели заниматься такими сделками, но многие и не умеют.
Риэлторы отказываются работать с такими объектами недвижимости.
По следующим причинам:
- Нет специальных знаний земельного рынка
- Страх перед неизвестным товаром
- Незнание юридических тонкостей
- Удаленность участков от места жительства
В связи с последней политической и экономической ситуацией в стране, о сельском хозяйстве и в частности о землях сельхозназначения говорят все: Президент, СМИ, Правительство, фермеры. Земли много, но она не работает, не приносит прибыли государству и бизнесу, конечно, что и говорить, в последние годы к агробизнесу и к развитию сельского хозяйства внимание было недостаточным.
Ситуация стремительно изменилась и теперь все помысли и чаяния государства о том как бы накормить страну. Спрос на земельные участки в связи с этими изменениями должен возрасти. Риэлторы могут помочь в подборе нужных земельных участков для начинающих фермеров, но для этого надо набрать базу продавцов земли сельскохозяйственного назначения.
- Найти участки для продажи
- Заключить договор с продавцом
- Рекламировать участок
- Подготовить пакет документов
Перечень документов для продажи сельхоз участка:
- Правоустанавливающий документ
- Правоподтверждающий документ
- Кадастровый паспорт (Выписка из кадастрового паспорта)
- Отказ от преимущественного права покупки от Государства.
- Доверенность (если надо)
- Согласие супруга( если приобретено в браке)
- Согласие совладельцев, если долевая собственность
Участок сельхозназначения можно продать, обменять, подарить, сдать в аренду (субаренду)по договору цессии (переуступка права аренды).
Виды использования земли сельскохозяйственного назначения:
- Сельскохозяйственное производство (использование)
- Личное подсобное хозяйство
- Крестьянско-фермерское хозяйство
Регламентируются ФЗ-101 от 24.07.2002 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с изменениями и дополнениями
- Садоводство(СНТ,ДНТ,ТНТ)
- Дачное строительство
- Огородничество
Регламентируются ФЗ-66 от 15.04.1998 « О садоводческих , огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями
Целевые покупатели земли сельхозназначения:
- Земля для агробизнеса ( ферма, конноспортивная школа, растениеводство, парники, питомники, грибы, цветы, рыбоводство и др.)
- Земля под застройку (склады для хранения с/х продукции, мастерские для ремонта с/х техники, гаражи для с/х техники, перерабатывающие предприятия, мельница, пилорама и др.)
- Усадьба, экопоселки
- Турбаза, спортивный лагерь
- Сельский туризм
- Для изменения разрешенного использования под дачные поселки
На какие характеристики участков обращаем внимание , кроме площади?
- Местоположение (поле в поле, на краю леса, водоема)
- Ландшафт (низина, холмы)
- Окружение (поля, леса, строения, производства, свалки, кладбища)
- Доступность (дороги, расстояние)
- Разрешенное использование ( что было раньше? Что выращивали?)
- Чем ближе к населенному пункту, тем быстрее купят
- Коммуникации (дороги, электричество, вода, газ)
- Состояние участка (целина, пашня, сенокос, состав почвы)
- Кадастровая стоимость участка влияет на налогообложение
- Межевание (как правило, границы не установлены)
Как определить ликвидность участка сельхозназначения?
- Изучить документы
- Изучить участок на основании Публичной карты Росреестра
- Узнать окружение вокруг участка ( что сажают, что построено, ближайшие производства и предприятия)
- Как конкретно использовался участок ( у продавца , КУ, у Администрации)
- Сервитуты
- Визуальный осмотр участка, фото
- Сельскохозяйственная деятельность в конкретной местности ( сайт Администрации, ПЗЗ),в регионе
- Личный звонок в Администрацию землеустроителю
- Аналитика цен в данном регионе на участки с/х назначения( доски объявлений, особенно региональные)
Уважаемые риэлторы, сопровождая сделки по купле-продаже участков с/х назначения или по переуступке права аренды, не забывайте консультировать клиентов о налогообложении.
В сделках могут участвовать только участки принадлежащие владельцу на праве:
- Частной собственности (физического лица, ИП, юридического лица)
- В Аренде ( у частника или у муниципалитета)
Нельзя продать участок, принадлежащий владельцу на праве:
- Бессрочного (постоянного) пользования
- Пожизненного наследуемого владения
Такие участки необходимо сначала переоформить и зарегистрировать право собственности, что тоже входит в перечень услуг риэлтора.
Да, господа риэлторы, это не просто, много надо знать, но ведь никто и не обещал легкой жизни! Удачи вам!
Сведения актуальны на 05.11.2022 г.