Возможно ли изменить разрешенное использование участка земли сельхозназначения? Обучение риэлторов
Перед принятием решения о покупке земли сельскохозяйственного назначения с целью предстоящего изменения категории либо разрешенного использования, клиенты обычно консультируются у риэлтора возможно ли это в принципе?
Поменять категорию с/х земли на категорию населенных пунктов либо промышленности фактически в сегодняшней политической и экономической обстановке в стране просто нереально, особенно если это пашня либо сенокос.
Правительство старается сохранить от растранжиривания и дробления ценнейших пахотных земель страны. Нельзя поменять категорию сельхозземли, если она имеет высшую кадастровую цену - 50% и повыше среднего уровня кадастровой цены по муниципальному округу.
Изменение категории земли регулирует ФЗ-172 от 21.12.2004 «О переводе земли и земельных участков из одной категории в другую».
Риэлторам надо прежде всего разобраться в классификации земель в России, чтобы иметь представление о разных землях.
Вся земля сельскохозяйственного назначения может быть разная по качеству почвы, систематизация земель показывает неугодья, каменистые, заросшие, болотистые и другие плохие для сельского хозяйства земли, которые не подходят для целей сельскохозяйственного растениеводства.
Для таковых случаев предусмотрена вероятность изменение разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения внутри категории, к примеру, с с/х производства на КФХ( крестьянско-фермерское хозяйство), или ЛПХ(личное-подсобное хозяйство), на ведение садоводства, дачного строительства.
Риэлторам рекомендую изучить новый классификатор разрешенного использования в России.
Наименования и виды разрешенного использования указаны в Приказе МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ от 01.09.2014 №540 «Об утверждении справочника видов разрешенного использования земельных участков» в редакции 2015 года.
Поменять целевое использование земельного участка сельскохозяйственного назначения можно на основании ПЗЗ ( Правил землепользования и застройки) развития конкретной местности .
Где же найти риэлторам информацию о ПЗЗ?
Необходимо сделать запрос Yandex либо Гугле поисковую задачку «ПЗЗ … района…области».
Для чего это нужно? Вы сразу же увидите, предусмотрено ли в этом районе развитие животноводства или растениеводства, а может быть, только годится для постройки зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения?
Если желания клиента совпадают с Планом развития территории, то следующий шаг риэлтора –это подача заявления в Администрацию с просьбой изменить разрешенное использование вашего участка на нужное для развития бизнеса или для личных нужд, заявление можно подавать на основании нотариальной доверенности от клиента.
Помните, что сначала надо привести в соответствие юридический статус земельного участка, а потом начинать вкладывать в него деньги и труд. Если поступите наоборот, то возможно ваш участок изымут в связи с использованием не по целевому назначению.
К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на земельный участок. Через 30 дней вы должны получить официальный ответ в виде Постановления Администрации или отказ.
Если участок находится в условно - разрешенной зоне, то клиенту придется оплачивать общественные слушания, это приблизительно 30 000 рублей, обязанность организации этих слушаний лежит на Администрации.
Сроки исполнения по факту приблизительно от 3 месяцев до 1 года. Почти все находится в зависимости от расторопности чиновников, в обязанности риэлтора входит постоянно держать на контроле решение вопросов, звонить, узнавать, торопить.
Возможно изменение разрешенного использования земли на ИЖС или ДНП или СНТ?
Если ваш с/х участок примыкает к населенным пунктам, либо к садоводству, то на теоретическом уровне поменять разрешенного использование на «жилую застройку либо дачную возможно методом включения участка в границы населенного пункта или садоводства.
Решение принимается в местной Администрации ,по заявлению собственника, будут проводиться публичные слушания. Если участок состоит в черте населенного пункта, то поменять его целевое предназначение на возведение дачных или жилых домов еще проще, без публичных слушаний!
Если участок не граничит с населенным пунктом, то поменять можно только целевое назначение внутри с/х категории «пчеловодство» на «растениеводство» или на «возведение с/х предприятий» , «животноводство», и др. варианты.
Обязательные требования:
- Участок должен быть в собственности
- Проведено межевание
- Границы должны быть определены
Господа риэлторы, я понимаю, что все сложно для восприятия, но сложно только для тех кто в этом не разбирается вообще. Для тех риэлторов, кто специализируется на работе с загородной недвижимостью, эта информация известна и они со знанием дела оказывают услуги по изменению разрешенного использования участков сельскохозяйственного назначения и зарабатывают неплохие комиссионные.
Обращался в Сосново, когда приватизировал квартиру нужен был технический паспорт, был приятно удивлен, что все сделали за три дня, мне надо было очень срочно. Все четко и профессионально объяснили, до этого заходил в РИФ, все с точностью до наоборот, какие то пространные фразы, мутные схемы, не понятные сроки. Очень доволен, здесь все прозрачно и четко, ведь организация государственная. Квартиру приватизировал к кратчайшие сроки, поэтому очень благодарен.