Этапы проведения риэлторской сделки. Обучение начинающих риэлторов
В кризис люди теряют работу, к сожалению, и решают начать работать риэлторами, ошибочно считая, что это легкая профессия. А что, если есть объект недвижимости, можно быстро найти покупателя, привести все стороны к нотариусу и подписать договор купли-продажи. О каких еще технологиях вы говорите? Смешно. Такого же мнения придерживаются и многие люди: зачем обращаться к риэлтору, сами справимся.
Эта эйфория легкости и простоты быстро проходит после первой же попытки всю сделку провести самостоятельно, как у начинающих риэлторов так и у их клиентов. Впрочем, конечно, есть абсолютно противоположное мнение, я его уважаю, есть положительные опыты проведения первых сделок на «отлично». Риэлторов и граждан, уверенных в своих успехах я прошу эту статью не читать, а провести свое время более полезно для них.
К сожалению, на первых же шагах проведения риэлторских сделок возникают вопросы, проблемы, конфликты, требующие немедленных консультаций у компетентных специалистов-риэлторов или юристов.
Цель моего обучения начинающих риэлторов- облегчить и сократить путь к профессионализму и компетентности в риэлторской деятельности. Я учу работать на результат, чтобы в конце каждой сделки у клиентов не было претензий к своему риэлтору, чтобы у клиентов не возникало даже мысли не оплатить комиссионное вознаграждение риэлтору с вопросом, а за что, собственно, какую работу риэлтор проделал?
Предлагаю рассмотреть пошаговую технологию проведения риэлторской сделки в этом видео уроке.
Рассмотрим самую простую сделку купли-продажи без покупки альтернативных вариантов за наличные деньги.
Путь проведения риэлторской сделки состоит из 4-х шагов.
Шаг 1. Предварительная подготовка.
Работа с Продавцом объекта недвижимости:
- Найти объект недвижимости, продавец которого согласится сотрудничать с риэлтором
- Заключение договора с Продавцом
- Тщательное изучение объекта недвижимости
- Четкая разработка рекламной стратегии
- Организация просмотров объекта недвижимости с потенциальными Покупателями
Работа с Покупателем:
- Переговоры с Покупателем, изучаем мотивацию Покупателя, задаем нужные вопросы
- Подбираем варианты объектов недвижимости
- Организация просмотров, желательно личное присутствие на просмотрах
- Не забываем подписывать Акты просмотров.
Шаг 2. Открытие сделки, в случае согласия Покупателя на приобретение конкретного объекта недвижимости.
- Заключить договор с покупателем об оказании риэлторских услуг или Агентский договор или Предварительный договор
- Организация внесения покупателем обеспечительной суммы (аванса или задатка)
- Организация получения покупателем расписки на внесенные денежные средства в качестве обеспечительной суммы (аванса или задатка)
- Написать расписку имеет право лично продавец или риэлтор, если у него есть полномочия для этого от продавца в письменном виде (Доверенность или Договор)
- Предупредить покупателя о необходимых документах со стороны покупателя для совершения сделки
- После внесения предоплаты покупателем продавец должен быть уведомлен об этом событии в письменном виде, в том случае, если денежные средства принимал риэлтор
- Организация сбора недостающих документов для проведения сделки или документов имеющих срок давности (Выписка из ЕГРП, форма 9 и других документов)
- Разъяснить продавцу порядок взаиморасчетов с покупателем.
Шаг 3. Организация дня проведения сделки
- Организация места встречи, четкая информация для всех сторон по сделке где, во сколько, кто…
- Предоставление покупателю полного пакета документов для ознакомления (оригиналы), проект Договора купли-продажи ( или мены и др.)
- Внесение покупателем оставшейся суммы в сейфовую ячейку банка. Основании согласованного порядка взаиморасчетов сторонами сделки и риэлтором
- Если взаиморасчеты производятся до момента регистрации права собственности на имя покупателя, как это случается во многих регионах России, то риэлтор не должен контролировать этот процесс, вся ответственность лежит на продавце и покупателе
- Организация подписания основного договора купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме
- Организация регистрации перехода права собственности
- Риэлтор имеет право представлять стороны в Росреестре только на основании нотариальной доверенности
Шаг 4. Завершение сделки
- Пока идет регистрация есть возможность выполнять условия по закрытию сделки
- Организация и контроль процесса снятия с регистрации по месту проживания всех лиц
- Организация и контроль освобождения объекта недвижимости
- Организация подписания сторонами по сделке Акта приема-передачи объекта недвижимости.
- Получение Свидетельства или Выписки из ЕГРП с подтверждением регистрации права собственности на имя Покупателя
- Организация расчетов с продавцом, открытие банковской ячейки
- Организация получения покупателем правомочной расписки от продавца
- Подписание Акта выполненных работ (если требуется)
Это «голая» схема проведения риэлторской сделки. Все сделки отличаются друг от друга, не бывает одинаковых. В схему постоянно вносятся дополнения, изменения, исходя из индивидуальных особенностей, но в общем, очередность шагов почти всегда соблюдается.
Не всегда квартиры продаются в прямой продаже, тогда образуются цепочки из двух или более квартир, но это уже тема для будущих статей, до встречи на страницах моего сайта.
Сведения актуальны на 05.11.2022 г.