С чего надо начать строительство на земле сельскохозяйственного назначения? Информация для начинающих риэлторов

Эта статья предназначена для риэлторов, которые плотно работают с землей сельскохозяйственного назначения и вообще с рынком загородной недвижимости.

Земля сельскохозяйственного назначения - это особенная земля, она имеет особенную классификацию. Приобретя землю с разрешенным использованием «для индивидуального строительства жилого дома» (ИЖС) сразу понятно, что здесь можно строить жилой дом для проживания одной семьи, и ни для чего другого эта земля не предназначена. Иное дело земля сельскохозяйственного назначения. Для повышения эффективности рекламы таких участков, риэлторам необходимо знать предназначение  участка сельхозназначения.

Отрасли сельского хозяйства весьма разнообразны, как узнать, что  можно делать на конкретном участке: выращивать овощи, строить теплицу, животноводческую ферму, ремонтные мастерские , пчеловодство и так далее?

Прежде, чем начать строительство на участке сельскохозяйственного назначения, надо внимательно изучить свои документы:

• участок должен быть в собственности (или в аренде) с установленными границами, это значит должно быть проведено межевание и стоять колышки. Представьте себе, что вы начали пахать или строить, вкладывать денежные средства, а вам соседи или Администрация предъявляют претензии о нарушении границ участка? Мало того, что неприятности, но и еще финансовые потери. Площади земельных участков большие, но межевание все равно дешевле, чем возмещение убытков от нарушения чужих границ;
• Проверьте Выписку из ЕГРП (Государственного реестра прав) на предмет арестов, ограничений, обременений;
• Проверьте Выписку из ГКН Государственного кадастра недвижимости) на предмет совпадения площади, конфигурации участка и наличия сервитутов (ограниченного использования земли).
• Обратите внимание на кадастровую стоимость земельного участка, чем выше стоимость, тем выше налоги.
• Надо внимательно изучить местоположение и ландшафт участка, приобретать участок сельхозназначения не рекомендуется не глядя, можно получить неприятности в виде болота посередине поля, или возвышенности в виде холма, нигде не зафиксированные столбы электролиний и другие сюрпризы, которые не видны в документах;
• Обязательно узнайте, как именно использовался участок прежними хозяевами.

Следующий этап.

Риэлтору надо  четко выяснить , что клиент хочет  построить на участке сельхозназначения? Парники, теплицы, ферму, форелевое хозяйство, цех по переработке сельхозпродукции, конноспортивную школу, базу отдыха, мастерские по ремонту сельхозтехники? Изучили мотивацию покупателя?

Теперь надо изучить Правила землепользования и застройки развития территории  (ПЗЗ) в границах которой находится ваш участок  сельскохозяйственного назначения.

Эти Правила на основании Градостроительного Кодекса РФ должны быть приняты  и утверждены в каждом муниципальном округе России, пожалуй ,уже приняты везде, кроме территории новой Москвы, там еще проходят общественные слушания. Зачем изучать эти Правила? Там четко определено, как можно использовать землю сельскохозяйственного назначения на территории данного района, сельского или городского поселения.

Например:

Правила землепользования и застройки муниципального образования «Романовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

Мы четко видим в этих ПЗЗ , что  в зоне СХЗ-1 предусмотрено строительство объектов животноводства.

Вывод:

если мечта клиента совпадает с Градостроительными планами данной территории и участок совпадает с нужной зоной, ему надо обратиться в Администрацию с заявлением о получении Разрешения на строительство вашего объекта, ссылаясь на нужные пункты Правил. Нежелательно делать наоборот, сначала строиться , а потом пытаться легализовать свои строения.

Технология работы риэлтора  с землями сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности по сравнению с другими видами объектов недвижимости.

Если желания  клиента не совпадают с этими планами, то нужно подать заявление с просьбой внести нужные изменения в Генеральный план развития, Администрация может в этом случае вынести ваши предложения на общественные слушания и потом изменить Генеральный план.

Иногда случается, что по открытой информации невозможно все равно установить к какой территориальной зоне относится конкретный участок, тогда надо написать заявление в местную Администрацию с просьбой предоставить Выписку из ПЗЗ на конкретный участок сельскохозяйственного назначения. Срок выполнения 30 дней, вам дадут развернутый ответ и приложат схему расположения вашего участка в конкретной зоне. Потому, что у  местных землеустроителей и архитекторов имеется другая база данных, профессиональная, которая может не совпадать с Публичной картой Росреестра.

Можно только в случае если ваша земля расположена  в разрешенном использовании – для дачного строительства ( Разрешение Администрации не нужно)или для крестьянско-фермерского хозяйства ( Разрешение Администрации обязательно).

Любое строительство на земле сельскохозяйственного назначение дело затратное, поэтому  существует способы финансовой  поддержки начинающим фермерам и предпринимателям.