Понятие гражданской правоспособности. Виды дееспособности участников сделки недвижимости. Помощь риэлторам

Довольно часто возникает вопрос у начинающих риэлторов, каким образом приобретать и реализовывать недвижимость, в которой зарегистрированы недееспособные лица или лица с ограниченной дееспособностью.

Для начала разберемся, уважаемые риэлторы, что называют  дееспособностью и правоспособностью.

При рождении каждый человек наделяется гражданскими правами и обязанностями. Это и есть гражданская правоспособность. Они определяются законом, а именно статьей 18 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Но они возникают лишь тогда, когда человек становится дееспособным.

Так что же это такое?

Дееспособностью считают самостоятельным осуществлением своих гражданских прав, к примеру, самостоятельное приобретение или реализация жилья.

Чтобы не совершать ошибки при осуществлении сделок с недвижимостью, риэлторы должны знать некоторые юридические тонкости.

Дееспособность граждан можно поделить на 5 видов:

  1. Полная дееспособность – наступает при достижении совершеннолетия граждан (18ти лет), в случае не признания судом недееспособности или ограниченной дееспособности, или в случае вступления в брак с 16 лет.
  2. Частичная дееспособность – наступает в 6 лет и длится до 14. В этот период все решения и действия осуществляются родителями (усыновителями, опекунами), ст. 28 ГК РФ, при письменном разрешении органов опеки и попечительства (ООиП), ст. 37 ГК РФ.
  3. Относительная дееспособность – считается с 14 до 18 лет. Лица данного возраста действуют сами, если родители (усыновители, попечители) дают свое согласие, в том числе и ООиП (не считая случая, когда недвижимость достается в дар или приватизируется).
  4. Ограниченная дееспособность – признается в судебном порядке при злоупотреблении гражданами спиртных напитков, наркотических или других веществ, а сейчас признана и игровая зависимость, и наступлением тяжелого материального положения семьи. В случае признания гражданина ограниченно дееспособным ему назначается опекун. С его разрешения будут происходить  все действия, в том числе и с жильем.
  5. Недееспособность – присуждается всем личностям до 6 лет и гражданам, страдающим психическим расстройством. Лица данной категории обязательно находятся под опекой. Опекуны представляют все интересы своих подопечных и несут ответственность, в случае причинения вреда подопечному.

Если состояние здоровья не позволяет дееспособному гражданину самостоятельно осуществлять свои гражданские права и обязанности, он вправе от них отказаться и органом опеки будет установлен над ним патронаж. Однако необходимо составить договор доверительного управления или договор поручения для возможности распоряжения попечителем имуществом подопечного (ст. 41 ГК РФ).

Грамотный риэлтор обязан знать как правильно и законно осуществить сделку в сложившейся ситуации: установление опекунов, получение Разрешения на сделку с недвижимостью в ООиП и т. д.

Граждане, относящиеся к 4 и 5 категориям, не изолируются обществом.  В обычной жизни ими совершаются повседневные дела (покупка продуктов питания и др.). А в случае совершения сделки по отказу ими от недвижимости, можно признать сделку недействительной путем подачи опекуном иска в суд. Если мошенники решили незаконно завладеть имуществом недееспособного гражданина, жилье можно вернуть.

Рассмотрим, какие махинации возможны со стороны продавцов недвижимости. Продавец-мошенник намеренно травмировал себе голову и обратился в медицинское учреждение для фиксации данного случая. Далее он реализует свою недвижимость и получает денежные средства. По истечении некоторого времени он подает заявление в суд о признании сделки недействительной в связи с его невменяемостью (травма головы, подтвержденная справкой из больницы) и давлением со стороны покупателя. Естественно, дело он выигрывает, так как у него в наличии все подтверждающие документы (справка). Ему возвращается его жилье, однако свои деньги покупатель обратно не получает, так как они уже потрачены «невменяемым». Мошенник-продавец по решению суда обязан осуществлять ежемесячные выплаты покупателю из своего дохода. И тут опять все продумано мошенником. Он получает минимальный доход, следовательно, выплаты будут растянуты на много-много лет. Итог - инфляция «съест» весь долг.

Такие неприятности могут встретиться у любого из нас. Для своей подстраховки можно потребовать с продавца справку с психоневрологического диспансера (о том, что он не состоит на учете). Однако из-за обиды продавца может возникнуть конфликт. Действие данной справки для сделки – 1 день (получают ее за день, или в день сделки).

С 2015 года изменился подход к сделкам с недееспособными гражданами в Российском законодательстве.

Опытные риэлторы без проблем определяют технологии сделок  в подобных случаях, а риэлторская этика не дает право их использовать в личных корыстных целях.

К сожалению,  нет перечня процедур, позволяющих точно определить адекватность продавца, поэтому риск для покупателей остается большим.  Не все неадекватные люди являются мошенниками и наоборот. Предвидеть невозможно. Вот еще проблема, что «добросовестность приобретателя» в этом случае не работает  по ст. 302 ГК РФ.

Лично я отказываюсь сопровождать сделки, в которых присутствует явная неадекватность клиента, и нет опекуна или попечителя.

В помощь риэлтору:

  1. Не ухудшайте бытовые условия таким категориям лиц.
  2. Не уменьшайте их квадратные метры при переселении.
  3. Привлекайте попечителей и опекунов участвовать в сделке.

Заверяйте такие сделки нотариально.

Статьи
+7
Добавлено: 8-03-2016, 01:00
0
1 600

Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:

*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх