Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения. Для начинающих риэлторов

Риэлторам и продавцам земли сельскохозяйственного назначения необходимо знать некоторые особенности продажи. Главной особенностью является преимущественное право покупки участков. Это правило регламентирует ФЗ-101 от 24.07.2002 ст.1,п.3 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этой статье  государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является  областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.

Алгоритм получения такого документа:

  1. Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
  2. Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
  3. Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

Краткое содержание Извещения: кому, от кого, предложение собственника о продаже своего участка, реквизиты участка, кадастровый номер, цена и условия продажи. Подать должен сам собственник или риэлтор по доверенности.

К Извещению надо приложить следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
  2. Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
  3. Копия паспорта гражданина
  4. Копия доверенности ( если надо)
  5. Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

  1. Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, риэлтор должен знать, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили  в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

  1. Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

  • Первый способ Дарение - закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
  • Второй способ - внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
  • Третий способ - продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать  ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время  сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во -  время.

Так как рынок земли сельхозназначения активизируется в  связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения, к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

Статьи
+5
Добавлено: 12-03-2016, 01:00
8
8 729

Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:

*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (8)

  1. avatar
    0
    #1 Гость Татьяна

    А если участок категории сельхозназначения, но с разрешенным использованием  под дачное строительство (не путать с использованием для дачного строительства)? требуется ли преимущественное право запрашивать у государства?

    1. avatar
      0
      #2 Пользователь offline Елена Моштакова

      Нет, не требуется, так как участки с таким разрешенным использованием не подчиняются закону РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

  2. avatar
    0
    #3 Гость Денис

    В мае 2016 года физическое лицо (продавец) заключило с юридическим лицом (покупатель) договор купли-продажи 999/1000 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 16 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственных целей  

            Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку продажа 999/1000 долей осуществлена обладателю доли 1/1000, то есть дольщику, имеющему первоочередное право покупки в силу закона. Договор дарения 1/1000 доли заключен одновременно с договором купли-продажи 999/1000 долей.

     

    Юридическое лицо планирует продать участок уже переведённый в категорию "земли промышленности" но потенциальный покупатель говорит что не выполнена процедура получения отказа от первоочередного права покупки участка субъектом РФ и муниципалитетом и поэтому может быть признана ничтожной.

            Исключат ли риск признания сделки купли-продажи участка сельхохназначения заключенной в прошлом ничтожной получение сейчас от субъекта РФ и муниципалитета письма об отсутствии намерений в использовании преимущественного права покупки?

     

    Например:

            Настоящим сообщаем, что на момент заключения между ____ и ООО «_____» договора купли-продажи земельного участка Администрация ____ района ____ области не имела заинтересованности и намерений в использовании первоочередного права покупки земельного участка с кадастровым номером______категории земель: земли сельскохозяйственного в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24.07.202 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также не имеет таковой заинтересованности по состоянию на сегодняшний день, поскольку заинтересована в реализации на указанном земельном участке инвестиционного проекта ________

    1. avatar
      0
      #4 Пользователь offline Елена Моштакова

      Денис,здравствуйте! Правильнее было бы, сначала зарегистрировать 1/1000 доли на покупателя,а потом уже продавать ему 999/1000 долей, то есть сделку совершить в два этапа,а не одновременно.  Надо понять кто будет оспаривать? Администрация не возражает,а именно она является главным заинтересованным лицом. Риск не исключается, а минимизируется этим письмом. 100% гарантий никто не может дать.Но это письмо весомый аргумент для покупателя.

  3. avatar
    0
    #5 Гость Анна

    Добрый день! Скажите, а на каком основании можно послать новое Извещение с изменением цены, условий и т.д. Можно ли в данном случае менять условия оферты, есть получено уже согласие на приобретение?

    1. avatar
      0
      #6 Пользователь offline Елена Моштакова

      Да, условие менять можно, даже если получено согласие, надо выслать новое Уведомление с новыми условиями.

  4. avatar
    0
    #7 тимур

    подскажите 90 дней предельный срок расчета только если выкупает государство или относится ко всем сделкам с сельхозземлей?

    1. avatar
      0
      #8 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте,Тимур! Только для сделок с государством.

Добавить комментарий


Наверх