Как правильно аренда или найм? Обучение риэлторов
В перечне услуг риэлторов всегда была услуга по предоставлению информации и оформлению договора аренды или найма жилых или нежилых помещений.
Очень много нареканий на качество услуг риэлторов со стороны клиентов на недобросовестность некоторых риэлторов или даже Агентств недвижимости. В этой статье мы не будем вспоминать негатив, мы будем говорить, о то, как правильно надо поступать в соответствии с требованиями российского законодательства.
Чтобы избегать нареканий и недовольства наших клиентов надо соблюдать очень простые принципы:
- Предоставлять только реальную «живую» информацию
- Проверять правоустанавливающие документы
- Иметь договоренность с арендодателем ( наймодателем) в письменном виде
- Заключать с клиентом нанимателем Договор на свое комиссионное вознаграждение
- Предоставить клиенту-нанимателю правомочную форму договора между нанимателем и наймодателем
Эта схема, конечно, в идеале должна соблюдаться, хотя на практике, увы, соблюдается с большими нарушениями. Это одна из причин, по которой, я лично, не выбрала аренду своей основной специализацией.
Рекомендую начинающим риэлторам, работать так, чтобы избежать проблем в будущем.
Одним из способов является строгий подход к составлению и подписанию формы договора аренды или найма. Для этого следует определиться с тем, какое помещение, жилое или нежилое сдается и, кто снимает или арендует, физическое или юридическое лицо? От этого зависит форма договора – договор аренды или договор коммерческого найма заключать со съемщиком.
Вроде бы ничем не отличаются эти действия: один снимает, другой сдает жилье по определенной цене. Различия этих понятий изложены в статье 671 ГК РФ.
В данной статье говорится о том, что:
- В случае, если стороны по договору являются физическими лицами, то следует заключать договор коммерческого найма жилого помещения
- В случае, если стороной по договору является юридическое лицо, следует заключать договор аренды
У тех риэлторов, кто постоянно занимается арендой или наймом жилых или нежилых помещений обычно всегда есть заготовки различных вариантов и форм договоров.
Эти формы договоров отличаются не только названиями, но и содержанием.
-
Предмет договора.
- Договор найма заключается только на жилое изолированное помещение – отдельную комнату или квартиру для физических лиц. Предметом договора не может быть отдельно кухня, коридор или смежная комната.
- Если съемщик жилого помещения юридическое лицо, то заключается договор аренды, но предметом договора может являться только жилье в целях проживания. Многие организации снимают жилье для своих сотрудников.
- Договор аренды всегда заключается в том случае, если сдается нежилое помещение, и, не важно в этом случае, кто снимает физическое или юридическое лицо.
-
Сроки действия договора.
- Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Условия по договору всегда определяются сторонами при обоюдном согласии. Такой договор можно составить в простой письменной форме и не регистрировать в Росреестре. Действовать он начинает с момента подписания. Договор можно продлевать по договоренности сторон, предупреждая друг друга об этом не менее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора. Надо всегда точно прописывать условия договора, что имеет право делать или предпринимать съемщик, например, имеет ли право новый жилец сдавать помещение в поднайм ( субаренду), имеет ли право подселять к себе иных лиц ,кроме перечисленных в договоре, можно или нет содержат животных в сдаваемой квартире и другие важные для всех сторон условия, во избежание скандалов между сторонами договора.
- Договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок один год и более, договор будет считаться заключенным и правомочным только после регистрации в Росреестре. Договор аренды может заключаться на определенный и неопределенный срок.
-
Досрочное расторжение договора.
Возможно по предварительной договоренности сторон, если одна сторона предупредила другу в обозначенный в Договоре срок в письменном виде. В случае несогласия сторон, договор найма может быть расторгнут или не расторгнут только по решению суда.
-
Ответственность за сохранность имущества.
Как правило, ответственность за порчу имущества возлагается на съемщика жилого помещения перед наймодателем, поэтому надо к договору прилагать опись предметов по Акту приема-передачи имущества с описанием косметического состояния в момент заселения.
Риэлторы не контролируют отношения между наймодателем и нанимателем в течение всего срока действия такого договора, поэтому грамотно и правомочно составленный договор, поможет клиентам цивилизованно регулировать отношения между собой, а риэлтор попадет в список профессионалов в своем деле и приобретет постоянных клиентов.
Иногда, чтобы избежать регистрации договора аренды, следовательно, и уплаты налогов, некоторые юридические лица подменяют название Договора Аренды на Договор Найма. Это работает до момента каких-либо судебных разбирательств, ведь важно не название договора, а его содержание и суть. В этом случае при выявлении таких обстоятельств суд признает договор ничтожным и «уклонисты» потеряют правовую защиту.
Сведения актуальны на 05.11.2022 г.