Как правильно аренда или найм? Обучение риэлторов

В перечне услуг риэлторов всегда была услуга по предоставлению информации и оформлению договора аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Очень много нареканий на качество услуг риэлторов со стороны клиентов на недобросовестность некоторых риэлторов или даже  Агентств недвижимости. В этой статье мы не будем вспоминать негатив, мы будем говорить, о то, как правильно надо поступать в соответствии с требованиями российского законодательства.

Чтобы избегать нареканий и недовольства наших клиентов надо соблюдать очень простые принципы:

1. Предоставлять только реальную «живую» информацию
2. Проверять правоустанавливающие документы
3. Иметь договоренность с арендодателем ( наймодателем) в письменном виде
4. Заключать с клиентом нанимателем Договор на свое комиссионное вознаграждение
5. Предоставить клиенту-нанимателю правомочную форму договора между нанимателем и наймодателем

Эта схема, конечно, в идеале должна соблюдаться, хотя на практике, увы, соблюдается с большими нарушениями. Это одна из причин, по которой, я лично, не выбрала аренду своей основной специализацией.

Рекомендую начинающим риэлторам, работать так, чтобы избежать проблем в будущем.

Одним из способов является  строгий подход к составлению и подписанию формы договора аренды или найма. Для этого следует определиться с тем, какое помещение, жилое или нежилое сдается и, кто снимает или арендует, физическое или юридическое лицо? От этого зависит форма договора – договор аренды или договор коммерческого найма заключать со съемщиком.

Вроде бы ничем не отличаются эти действия: один снимает, другой  сдает жилье  по определенной цене. Различия этих понятий изложены в статье 671 ГК РФ.

В данной статье говорится о том, что:

• В случае, если стороны по договору являются физическими лицами, то следует заключать договор коммерческого найма жилого помещения
• В случае, если стороной по договору является юридическое лицо, следует заключать договор аренды

У тех риэлторов, кто постоянно занимается арендой или наймом жилых или нежилых помещений обычно всегда есть заготовки различных вариантов и форм договоров.

Эти формы договоров отличаются не только названиями, но и содержанием.

1. Предмет договора.

- Договор найма заключается только на жилое изолированное помещение – отдельную комнату или квартиру для физических лиц. Предметом договора не может быть отдельно кухня, коридор или смежная комната.

- Если съемщик жилого помещения юридическое лицо, то заключается договор аренды, но предметом договора может являться только жилье в целях проживания. Многие организации снимают жилье для своих сотрудников.

- Договор аренды  всегда заключается в том случае, если сдается нежилое помещение, и, не важно в этом случае, кто снимает физическое или юридическое лицо.

2. Сроки действия договора.  

- Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Условия по договору всегда определяются сторонами при обоюдном согласии. Такой договор можно составить в простой письменной форме и не регистрировать в Росреестре. Действовать он начинает с момента подписания. Договор можно продлевать по договоренности сторон, предупреждая друг друга об этом не менее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора. Надо всегда точно прописывать условия договора, что имеет право делать или предпринимать съемщик, например, имеет ли право новый жилец сдавать помещение в поднайм ( субаренду), имеет ли право подселять к себе иных лиц ,кроме перечисленных в договоре, можно или нет содержат животных в сдаваемой квартире и другие важные для всех сторон условия, во избежание скандалов между сторонами договора.

-  Договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок один год и более, договор будет считаться заключенным и правомочным только после регистрации в Росреестре. Договор аренды может заключаться на определенный и неопределенный срок.

3. Досрочное расторжение договора.

Возможно по предварительной договоренности сторон, если одна сторона предупредила другу в обозначенный в Договоре срок в письменном виде. В случае несогласия сторон, договор найма может быть расторгнут или не расторгнут только по решению суда.

4. Ответственность за сохранность имущества.

Как правило, ответственность за порчу имущества возлагается на съемщика жилого помещения перед наймодателем, поэтому надо к договору прилагать опись  предметов по Акту приема-передачи имущества с описанием косметического состояния в момент заселения.

Риэлторы не контролируют отношения между наймодателем и нанимателем в течение всего срока действия такого договора, поэтому грамотно и правомочно составленный договор, поможет клиентам цивилизованно регулировать отношения между собой, а риэлтор попадет в список  профессионалов  в своем деле и приобретет постоянных клиентов.

Иногда, чтобы избежать регистрации договора аренды, следовательно, и уплаты налогов, некоторые юридические лица подменяют название Договора Аренды на Договор Найма. Это работает до момента каких-либо судебных разбирательств, ведь важно не название договора, а его содержание и суть. В этом случае при выявлении таких обстоятельств суд признает договор ничтожным и «уклонисты» потеряют правовую защиту.