» » » Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа земельного участка, если земля в аренде.

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.


Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в


Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.


Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!


Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.


Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:




*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.


Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!



Добавить комментарий

  • Или водите через социальные сети
69 комментариев
  1. Гость Людмила
    Добрый день Елена. Согласно Вашей статье- имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. Я сейчас этим же вопросом и занимаюсь(земля под ЛПХ), то есть вместо дома оформила в собственность постройку, но только на бумаге, по факту на участке этого строения нет.Если все это станет известно в определенных органах, благодаря соседям, чем мне это может грозить?
    1. Елена Моштакова
      Оформить землю в собственность по льготной цене можно только после постройки и регистрации жилого дома, на хозпостройку льготы не распространяются.Впрочем это решается на местном муниципальном уровне. Вам поставили на кадастровый учет несуществующий объект? Кадастровому инженеру грозит уголовная ответственность за это в случае обнаружения, лишение лицензии, а вам крупный штраф. Это может обнаружиться после выхода Администрации на местность, если конечно, они добросовестно работают, в моем случае на участок выходила комиссия.
  2. Гость Ольга
    Елена, добрый день! Такая ситуация: покупаем земельный участок с ветхим домом. Дом под снос. Нам интересен только земельный участок. Право собственности есть на дом, земля сейчас оформляется в собственность, она находилась в безвозмездном пользовании (это так нам объяснила риэлтор). Предлагают пока купить дом за 70 % стоимости, а после оформления земли мы должны заплатить остаток. Но дом нам не нужен, он под снос. А земля не в собственности. Боимся, что делать?как поступить?так можно вообще продавать дом без участка?
    1. Елена Моштакова
      Здравствуйте! Дом без земли, если есть договор о безвозмездном пользовании участка  купить можно,а землю потом приватизировать. Не выплата денег дает надежду , что действительно оформят землю в собственность, только надо поставить два условия: до сделки поставить участок на кадастровый учет и после того, как вы станете собственником дома, собственность на землю оформлять тоже на вас.
  3. Дана

    Здравствуйте, Елена! Подскажите, пожалуйста: хочу купить участок.  Участок пустой, ни света, ни воды, ни построек. Продавец участка не собственник, а арендатор. Имеет ли он право продавать (а не сдавать в аренду) участок, который не находится у него в собственности? И если да, и я приобрету такой участок, то не придётся ли мне потом платить ещё такую же сумму и муниципалитету (арендодателю) при оформлении права собственности?

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вы покупаете Право аренды, а не собственность. Если вы захотите приобрести этот участок в собственность, вам надо будет выкупать его у муниципалитета, цену устанавливает муниципалитет. Если вы построите дом, зарегистрируете. его выкуп земли будет не очень дорогим, примерно 3% от кадастровой стоимости.

  4. Гость Татьяна

    Здравствуйте! Стоит вопрос о приобретении земельного участка для индивидуального строительства у физического лица, который находится у него в Аренде у муниципалитета бессрочно, имеется разрешение на строительство! Сопровождающий его риэлтор утверждает, что возможно только оформление переуступки права на аренду в муципалитете (по заявлению сторон), при этом , как таковое, продажа между покупателем (мною) и продавцом (арендатором зем.участка) не оформляется, поскольку земля у продавца не в собственности. Каким тогда образом регулировать и обезопасить ценовую сторону сделки переуступки права на аренду?

    1. Елена Моштакова

      Составляется Договор переуступки права (цессии) аренды, в котором указывается цена за право переуступки. Преход права аренды регистрируется в Росреестре в законном порядке. Деньги можно перед подачей в Росреестр закрыть в ячейке и выплатить продавцу по факту регистрации на имя покупателя, что подтверждается распиской продавца.

  5. Гость Сергей

    Добрый день! Хочу приобрести участок в собственность или в аренду, он в аренде у соседа, срок аренды закончился, сосед бросил его переехал в город, участок зарос травой ростом 2 - 3 метра, пришел в администрацию они меня направляют к соседу, чтобы он написал расписку, что не против, сосед просит денег) как быть?

    1. Елена Моштакова

      Попросите Администрацию составить Уведомление о расторжении договора  аренды участка и отправьте его соседу по почте, а потом через назначенный срок подайте свое заявление на выкуп или аренду.

  6. Лилия

    Добрый день. Хочу приобрести участок, который находится в аренде у Муниц. организации. В договоре есть пункт, с правом продажи аренды. На участке есть фундамент. Как лучше оформить участок, чтобы потом не было проблем с гос. органами о введении в собственность.

  7. Елена Моштакова

    Здравствуйте! Вам должны продать участок без строений или гарантировать выдачу Разрешения на строительство дома на этом фундаменте, в любом случае этот вопрос надо обсуждать с Администрацией или вам придется за свой счет выкапывать фундамент, чтобы получить в дальнейшем Разрешение на строительство. С этим фундаментом вам не выдадут Градостроительный план, если фундамент не будет оформлен надлежащим образом. Все ниточки ведут в Администрацию в отдел Архитектуры и градостроительства, начните консультации с этого кабинета.

  8. Римма

    Добрый день.У меня вопрос.Мы хотели бы продать землю,она находится в аренде.В этом году аренда заканчивается.Есть покупатель.В своё время мы приобрели этот участок,и не оформляли на себя.Есть документ от нотариуса,договор аренды.Мы можем продать участок в аренде.

    1. Елена Моштакова

      Можно продать право аренды, но сначала надо продлить аренду. В этой статье я подробно рассказываю об этой теме.

      1. Елена Моштакова

        Если вы не собственник земли, то продать можно не землю, а право аренды.

  9. петр

    Здравствуйте Елена у меня назрел к Вам  такой вопрос. Я хочу приобрести участок земли в селе но данный участок находится в собственности физ лица на правах аренды  под ИЖС вот уже 2 года и за эти годы на данном участке ни чего не проделано. А вопрос такой могу ли я подать заявку на право владения этим же участком . Или настоять на проведении торгов по этому участку.

    1. Елена Моштакова

      Решает Администрация,но только после окончания срока аренды.

  10. Гость Алёна

    Здравствуйте! У нас такая ситуация,взяли в аренду участок земли на 10 лет вроде) на тот момент в семье было 4 Брали участок для строительства дома, вообщем пока все оформлялось,положение в семье поменялось,стали многодетными.) Вопрос такой можем ли мы взять участок бесплатно как многодетная семья,а этот участок в аренде продать,или отказаться! Спасибо

     

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Теоретически можете получить участок бесплатно,но практически на месте решает ваша Администрация.

  11. Гость Юлия

    Планируем купить этот участок с недостроем (https://www.etagi.com/realty_out/1691216/). Сказали, что участок на правах аренды. Какие документы стоит проверить, на что обратить внимание в первую очередь? Спасибо заранее

    1. Елена Моштакова

      Юлия, я в этой статье подробно описала все действия по сделке на участок в аренде. Если вам нужна платная консультация по конкретному объекту и экспертиза документов, сообщите мне в личку.

  12. Гость татьяна

     Здравствуйте. Арендодатель продал земельный участок, который был оформлен мной в аренду, не уведомив меня об этом. Законны ли его действия. Заранее спасибо.  Татьяна Л.

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте,Татьяна! Надо изучать Договор аренды и условия в нем. В Выписке ЕГРН должно значится обременение "Договор аренды" в том случае, если вы его регистрировали в Росреестре, значит покупатель купил участок с обременением и его это устраивает. Все дальнейшее общение вам надо строить с новым владельцем, в том числе внесение арендной платы на новый счет. Владелец имеет право самостоятельно продать свой участок, если иное не обозначено в вашем Договоре аренды, например,предложить сначала вам купить этот участок.

  13. Гость Наталья

    Добрый вечер! Поясните пожалуйста - могу ли яперепродать право аренды земельного участка, если я приобрела его по льготному порядку, как Ветеран труда?

    1. Елена Моштакова

      Если в договоре аренды нет прямого запрещения на переуступку права аренды, то можно продавать.

  14. Николай

    Добрый вечер, Елена! Может ли муниципалитет продать участок находящийся в аренде у физ. лица? Ведь он как бы собственник земельного участка. Я собираюсь купить  право аренды у арендатора. Потом построю дом на нём. А потом мне в муниципалитете через некоторое время скажут что земля продана еще кому-то, который велит мне снести дом и проваливать по окончании аренды

    1. Елена Моштакова

      Могут выставить на продажу только после окончания срока аренды, поэтому надо следить за сроками аренды, постоянно продлевать,подавать заявление за 6 месяцев до окончания срока аренды. А если там будет построен дом и зарегистрирован, то надо по льготной стоимости выкупить этот участок.

  15. Максим

    Добрый день!

    Сам участок по документам составляет 7 соток. Хочу докупить одну сотку земли, так как залез на соседнюю територию и  построил на этой сотке баню и забор. В адиминистрации стал выяснять, что земля находится в аренде до 2050 г. у ООО "электрические сети". В администрации мне отказали продать этот земельный участок. Что можно сделать в моем случае? Куда обратится?

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! К сожалению, вам надо переносить баню и забор в границы своего участка. Даже суд вам не поможет.

  16. Ирина

    Добрый вечер.

    Подскажите пожалуйста. Возле моего двора есть участок земли, хочу его купить. Нашли хозяйку, она готова продать, но земля эта находится в аренде. Во-первых, цену на продажу арендованной земли можно с потолка взять или есть какие-то рамки, законы? Второе, могу ли я обойти эту хозяйку и купить землю непосредственно у администрации. Может есть какие-то правила аренды (например, землю нужно обрабаттывать или строить на на ней, а она много лет пустуе, только бурьян растёт на ней), которае она нарушила и поэтому администрация может расторгнуть договор аренды?

    Заранее спасибо.

    1. Елена Моштакова

      Цена за переуступку права аренды договорная,надо смотреть цены в вашей местности, торг всегда уместен. Для поиска нарушений у соседки нанимайте юриста или пишите заявление в Администрацию, я таких советов не даю.

  17. Александр

    Здравствуйте, оформлял участок ижс в 2013 году, оставалось только выкупить и не доделал, можно сейчас до оформить? 

  18. Елена Моштакова

    Вам надо идти в отдел имущественных отношений в Администрацию показывать ваши документы и там задавать вопрос. Многое изменилось с 2013 года.

  19. кирилл

    Здравствуйте ,купил дом,а земля в аренде у гос-во лет!Это страшно ? и как в дальнейшем повлияет на продажу..Стоит выкупить участок ?

  20. кирилл

    Верней земля у гос -во !А у меня в аренде.

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вы же купили дом с землей в аренде, купят и другие.

  21. Наталия

    Добрый вечер Елена. Ситуация такая: есть земельный участок, который в аренде  у Иванова (арендодатель администрация города). Аренда заканчивается в декабре 2018 года (срок аренды помоему больше 5 лет.). На участке Иванов сажает грядки. Ничего не построил (земельный участок под ИЖС). Мы хотели приобрести этот участок (т.е. заплаить деньги Иванову например 1 млн.)  Как в этом луче нам необходимо поступить?.    Можем ли мы строить дом на этом участке, а затем все оформить в собственность (дом участок). И кто должен плать аренду дальше, если это договор субаренды?  Как прописать получение денежных средств Ивановым от нас? Вообще есть ли пути решения данной проблемы? Или отказаться от этой идеи?

  22. Андрей

    Добрый день . Ситуация такая ... Я являюсь многодетным отцом . Взял земельный участок практически в центре своего города в аренду сроком на 20 лет ( ИЖС ) . Перевод в собственность после постройки дома бесплатно . Вопрос такой - могу ли я оформить землю в собственность землю после заливки фундамента ( не завершенное строительство ) или для перевода нужен построенный дом ? 

    1. Елена Моштакова

      Перевод земли в собственность возможен после регистрации права собственности на целый дом.

  23. Гость Ольга

    Добрый день, Елена. У меня такой вопрос- в 2010 г. я взяла в аренду под ИЖС участок на 10 лет у муниципалитета.  В связи с семейными обстоятельствами- построить дом не смогли иив дальнейшем не будет такой возможности. Могу ли  я продать право аренды и, что я должна для этого сделать? Какие документы направлять в администрацию и должна ли предупреждать их о том, что планирую продать право аренды? В договоре нет запретов на продажу. Заранее спасибо

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте,Ольга! Вы можете продать право аренды, но у вас остается не так много времени. Муниципалитет имеет право не продлевать с вами аренду, если у вас нет стройки. Продажа права аренды имеет уведомительный характер, вам надо уведомить свой муниципалитет. Подробно об этом порядке я рассказываю в этой статье.

  24. лариса

    Здравствуйте Елена! Редко,очень редко можно задать вопрос и получить чёткий и грамотный ответ. У нас в Нягани толи по незнанию или не хотят помочь. Вопрос: Я выкупила незавершённое строительство(фундамент)площадь застройки108кв м. на арендуемом участке,оформила право собственности.Этот участок примыкает к моему,земля и дом у меня в собственности.Хочу присоединить как один участок.объясните пожалуйста с чего начать? 

    1. Елена Моштакова

      Лариса,здравствуйте! Честно говоря мало информации для развернутого ответа. Более четко, подробнее и с планом или рисунком задайте мне вопрос в личку

  25. Надежда

    Я продала дом с участком все в собственности, еще один участок примыкающий к дому в аренде. В договоре купли продажи все отражено.Сейчас новы собственник просит прислать ему д оверенность на оформление этого участка. Прав ли он

    1. Елена Моштакова

      То , что было в собственности вы продали по договору купли-проджаи,а то что было в аренде вы должны были продать по договору переуступки права на аренду, если вы этого не сделали, аренда осталась оформленной на ваше имя, поэтому покупатель просит доверенность.

  26. Надежда

    А что лучше сделать доверенность или договор переуступки права

    1. Елена Моштакова

      Надо сделать Договор переуступки права, чтобы снять с себя уже все проблемы

  27. Гульфия Кокарева

    здравствуйте,при продаже дома с арендованной землей  стоимость земли не входит в стоимость жилого дома-почему?

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Потому что эта земля не ваша собственность, вы только арендуете ее. А продать можно не землю ,а право аренды,оформив Договор или Соглашение переуступки права аренды.

  28. Ольга

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста как можно продать право аренды по Договору или Соглашению переуступки права аренды? Это выражается в денежном эквиваленте? Я хочу продать часть моего дома, но земля,перешедшая мне с домом, находится в аренде.Понимаю, что надо отдельно продавать дом и отдельно землю.Как определяется стоимость земли в таком случае? Спасибо.

    1. Елена Моштакова

      Ольга,здравствуйте! Земля не продается,это не ваша собственность. Продается право аренды, цена должна быть ниже рыночной с учетом того, что покупателю надо будет потом выкупать эту землю у  муниципалитета. Я рекомендую цену земли и дома объединить и указать только в договоре купли-продажи частного дома, а договор переуступки права аренды сделать безвозмездным, так как при переуступке права налог платится от дохода 13%  и вычеты здесь не действуют.

  29. Дмитрий

    Здравствуйте. Продается участок в собственности, расположенный в снт, на участке имеется недостроенный дом. Как правильно оформить сделку?

    Что будет являться предметом сделки и объектом сделки? Что нужно проверить?

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! Это предмет разговора на личной консультации, надо изучать объект недвижимости и документы. Получить консультацию можно здесь https://realtshcool.ru/konsultacia/index.html

  30. Дмитрий

    Был долгосрочный договор аренды, я хотел уступить, но в мфц меня попросили получить разрешение администрации об уступке. Пришло письмо с оффициальным отказом без указания причин. Пришлось просто отказаться от участка. Имеет ли право администрация отказать в уступке права аренды? Какие могут быть основания для отказа? 

    1. Елена Моштакова

      Здравствуйте! К пакету документов на переуступку права аренды необходимо приложить Уведомление Администрации с входящим номером,необязательно ждать ответа. Если в Договоре Аренды нет фразы: Без права переуступки ... то по умолчанию Администрация согласна. Разрешение Администрации в письменном виде требуется , если срок аренды менее 5 лет.

Бесплатно

Последние комментарии

Опрос
Как выгоднее работать риэлтору: самостоятельно или в Агентстве Недвижимости?