Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

 Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Статьи
+8
Добавлено: 13-04-2016, 01:00
31
22 762

Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:

*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (31)

  1. avatar
    0
    #1 Гость Людмила
    Добрый день Елена. Согласно Вашей статье- имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. Я сейчас этим же вопросом и занимаюсь(земля под ЛПХ), то есть вместо дома оформила в собственность постройку, но только на бумаге, по факту на участке этого строения нет.Если все это станет известно в определенных органах, благодаря соседям, чем мне это может грозить?
    1. avatar
      +1
      #2 Пользователь offline Елена Моштакова
      Оформить землю в собственность по льготной цене можно только после постройки и регистрации жилого дома, на хозпостройку льготы не распространяются.Впрочем это решается на местном муниципальном уровне. Вам поставили на кадастровый учет несуществующий объект? Кадастровому инженеру грозит уголовная ответственность за это в случае обнаружения, лишение лицензии, а вам крупный штраф. Это может обнаружиться после выхода Администрации на местность, если конечно, они добросовестно работают, в моем случае на участок выходила комиссия.
  2. avatar
    +1
    #3 Гость Ольга
    Елена, добрый день! Такая ситуация: покупаем земельный участок с ветхим домом. Дом под снос. Нам интересен только земельный участок. Право собственности есть на дом, земля сейчас оформляется в собственность, она находилась в безвозмездном пользовании (это так нам объяснила риэлтор). Предлагают пока купить дом за 70 % стоимости, а после оформления земли мы должны заплатить остаток. Но дом нам не нужен, он под снос. А земля не в собственности. Боимся, что делать?как поступить?так можно вообще продавать дом без участка?
    1. avatar
      0
      #4 Пользователь offline Елена Моштакова
      Здравствуйте! Дом без земли, если есть договор о безвозмездном пользовании участка  купить можно,а землю потом приватизировать. Не выплата денег дает надежду , что действительно оформят землю в собственность, только надо поставить два условия: до сделки поставить участок на кадастровый учет и после того, как вы станете собственником дома, собственность на землю оформлять тоже на вас.
  3. avatar
    +5
    #5 Дана

    Здравствуйте, Елена! Подскажите, пожалуйста: хочу купить участок.  Участок пустой, ни света, ни воды, ни построек. Продавец участка не собственник, а арендатор. Имеет ли он право продавать (а не сдавать в аренду) участок, который не находится у него в собственности? И если да, и я приобрету такой участок, то не придётся ли мне потом платить ещё такую же сумму и муниципалитету (арендодателю) при оформлении права собственности?

    1. avatar
      +1
      #6 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вы покупаете Право аренды, а не собственность. Если вы захотите приобрести этот участок в собственность, вам надо будет выкупать его у муниципалитета, цену устанавливает муниципалитет. Если вы построите дом, зарегистрируете. его выкуп земли будет не очень дорогим, примерно 3% от кадастровой стоимости.

  4. avatar
    +1
    #7 Гость Татьяна

    Здравствуйте! Стоит вопрос о приобретении земельного участка для индивидуального строительства у физического лица, который находится у него в Аренде у муниципалитета бессрочно, имеется разрешение на строительство! Сопровождающий его риэлтор утверждает, что возможно только оформление переуступки права на аренду в муципалитете (по заявлению сторон), при этом , как таковое, продажа между покупателем (мною) и продавцом (арендатором зем.участка) не оформляется, поскольку земля у продавца не в собственности. Каким тогда образом регулировать и обезопасить ценовую сторону сделки переуступки права на аренду?

    1. avatar
      +1
      #8 Пользователь offline Елена Моштакова

      Составляется Договор переуступки права (цессии) аренды, в котором указывается цена за право переуступки. Преход права аренды регистрируется в Росреестре в законном порядке. Деньги можно перед подачей в Росреестр закрыть в ячейке и выплатить продавцу по факту регистрации на имя покупателя, что подтверждается распиской продавца.

  5. avatar
    0
    #9 Гость Сергей

    Добрый день! Хочу приобрести участок в собственность или в аренду, он в аренде у соседа, срок аренды закончился, сосед бросил его переехал в город, участок зарос травой ростом 2 - 3 метра, пришел в администрацию они меня направляют к соседу, чтобы он написал расписку, что не против, сосед просит денег) как быть?

    1. avatar
      0
      #10 Пользователь offline Елена Моштакова

      Попросите Администрацию составить Уведомление о расторжении договора  аренды участка и отправьте его соседу по почте, а потом через назначенный срок подайте свое заявление на выкуп или аренду.

  6. avatar
    0
    #11 Лилия

    Добрый день. Хочу приобрести участок, который находится в аренде у Муниц. организации. В договоре есть пункт, с правом продажи аренды. На участке есть фундамент. Как лучше оформить участок, чтобы потом не было проблем с гос. органами о введении в собственность.

  7. avatar
    0
    #12 Пользователь offline Елена Моштакова

    Здравствуйте! Вам должны продать участок без строений или гарантировать выдачу Разрешения на строительство дома на этом фундаменте, в любом случае этот вопрос надо обсуждать с Администрацией или вам придется за свой счет выкапывать фундамент, чтобы получить в дальнейшем Разрешение на строительство. С этим фундаментом вам не выдадут Градостроительный план, если фундамент не будет оформлен надлежащим образом. Все ниточки ведут в Администрацию в отдел Архитектуры и градостроительства, начните консультации с этого кабинета.

  8. avatar
    0
    #13 Римма

    Добрый день.У меня вопрос.Мы хотели бы продать землю,она находится в аренде.В этом году аренда заканчивается.Есть покупатель.В своё время мы приобрели этот участок,и не оформляли на себя.Есть документ от нотариуса,договор аренды.Мы можем продать участок в аренде.

    1. avatar
      0
      #14 Пользователь offline Елена Моштакова

      Можно продать право аренды, но сначала надо продлить аренду. В этой статье я подробно рассказываю об этой теме.

      1. avatar
        0
        #15 Пользователь offline Елена Моштакова

        Если вы не собственник земли, то продать можно не землю, а право аренды.

  9. avatar
    0
    #16 петр

    Здравствуйте Елена у меня назрел к Вам  такой вопрос. Я хочу приобрести участок земли в селе но данный участок находится в собственности физ лица на правах аренды  под ИЖС вот уже 2 года и за эти годы на данном участке ни чего не проделано. А вопрос такой могу ли я подать заявку на право владения этим же участком . Или настоять на проведении торгов по этому участку.

    1. avatar
      0
      #17 Пользователь offline Елена Моштакова

      Решает Администрация,но только после окончания срока аренды.

  10. avatar
    0
    #18 Гость Алёна

    Здравствуйте! У нас такая ситуация,взяли в аренду участок земли на 10 лет вроде) на тот момент в семье было 4 Брали участок для строительства дома, вообщем пока все оформлялось,положение в семье поменялось,стали многодетными.) Вопрос такой можем ли мы взять участок бесплатно как многодетная семья,а этот участок в аренде продать,или отказаться! Спасибо

     

    1. avatar
      0
      #19 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте! Теоретически можете получить участок бесплатно,но практически на месте решает ваша Администрация.

  11. avatar
    0
    #20 Гость Юлия

    Планируем купить этот участок с недостроем (https://www.etagi.com/realty_out/1691216/). Сказали, что участок на правах аренды. Какие документы стоит проверить, на что обратить внимание в первую очередь? Спасибо заранее

    1. avatar
      0
      #21 Пользователь offline Елена Моштакова

      Юлия, я в этой статье подробно описала все действия по сделке на участок в аренде. Если вам нужна платная консультация по конкретному объекту и экспертиза документов, сообщите мне в личку.

  12. avatar
    0
    #22 Гость татьяна

     Здравствуйте. Арендодатель продал земельный участок, который был оформлен мной в аренду, не уведомив меня об этом. Законны ли его действия. Заранее спасибо.  Татьяна Л.

    1. avatar
      0
      #23 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте,Татьяна! Надо изучать Договор аренды и условия в нем. В Выписке ЕГРН должно значится обременение "Договор аренды" в том случае, если вы его регистрировали в Росреестре, значит покупатель купил участок с обременением и его это устраивает. Все дальнейшее общение вам надо строить с новым владельцем, в том числе внесение арендной платы на новый счет. Владелец имеет право самостоятельно продать свой участок, если иное не обозначено в вашем Договоре аренды, например,предложить сначала вам купить этот участок.

  13. avatar
    0
    #24 Гость Наталья

    Добрый вечер! Поясните пожалуйста - могу ли яперепродать право аренды земельного участка, если я приобрела его по льготному порядку, как Ветеран труда?

    1. avatar
      0
      #25 Пользователь offline Елена Моштакова

      Если в договоре аренды нет прямого запрещения на переуступку права аренды, то можно продавать.

  14. avatar
    0
    #26 Николай

    Добрый вечер, Елена! Может ли муниципалитет продать участок находящийся в аренде у физ. лица? Ведь он как бы собственник земельного участка. Я собираюсь купить  право аренды у арендатора. Потом построю дом на нём. А потом мне в муниципалитете через некоторое время скажут что земля продана еще кому-то, который велит мне снести дом и проваливать по окончании аренды

    1. avatar
      0
      #27 Пользователь offline Елена Моштакова

      Могут выставить на продажу только после окончания срока аренды, поэтому надо следить за сроками аренды, постоянно продлевать,подавать заявление за 6 месяцев до окончания срока аренды. А если там будет построен дом и зарегистрирован, то надо по льготной стоимости выкупить этот участок.

  15. avatar
    0
    #28 Максим

    Добрый день!

    Сам участок по документам составляет 7 соток. Хочу докупить одну сотку земли, так как залез на соседнюю територию и  построил на этой сотке баню и забор. В адиминистрации стал выяснять, что земля находится в аренде до 2050 г. у ООО "электрические сети". В администрации мне отказали продать этот земельный участок. Что можно сделать в моем случае? Куда обратится?

    1. avatar
      0
      #29 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте! К сожалению, вам надо переносить баню и забор в границы своего участка. Даже суд вам не поможет.

  16. avatar
    0
    #30 Ирина

    Добрый вечер.

    Подскажите пожалуйста. Возле моего двора есть участок земли, хочу его купить. Нашли хозяйку, она готова продать, но земля эта находится в аренде. Во-первых, цену на продажу арендованной земли можно с потолка взять или есть какие-то рамки, законы? Второе, могу ли я обойти эту хозяйку и купить землю непосредственно у администрации. Может есть какие-то правила аренды (например, землю нужно обрабаттывать или строить на на ней, а она много лет пустуе, только бурьян растёт на ней), которае она нарушила и поэтому администрация может расторгнуть договор аренды?

    Заранее спасибо.

    1. avatar
      0
      #31 Пользователь offline Елена Моштакова

      Цена за переуступку права аренды договорная,надо смотреть цены в вашей местности, торг всегда уместен. Для поиска нарушений у соседки нанимайте юриста или пишите заявление в Администрацию, я таких советов не даю.

Добавить комментарий


Наверх