Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.

Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в комментариях к данной статье.

Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус  не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.

Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей  и продавцов. Для этого существует несколько способов:

  1. Проверка и установление фактических и технических характеристик объекта недвижимости (дома, участка, квартиры, комнаты)

В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома. В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае - это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.

В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса.

Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости. Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки. В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.

Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель  в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку  недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.

Господа, начинающие риэлторы, обратите особое внимание на куплю продажу земельных участков без межевания или с неустановленными границами по факту, в общем, без колышков. Это может в дальнейшем привести к большим неприятностям для будущих владельцев, если они начнут устанавливать забор или строить дом не в своих  границах.

  1. Проверка лиц, участников сделки, особое внимание:
  • Несовершеннолетним
  • Людям пенсионного возраста
  • Инвалидам ( нельзя ухудшать и уменьшать условия проживания)
  • Слепым или глухонемым ( непременное участие сурдопереводчика, сделка должны быть только нотариальной)
  • Сделкам по доверенности
  • Наличие сидящих лиц в тюрьме
  • Наличие пропавших без вести
  • Наличие брони по прописке
  • Наличие наркоманов и алкоголиков
  • Неадекватным клиентам

Всегда надо узнавать куда люди выезжают, куда они будут прописываться, отслеживать прописку по постоянному месту жительства пользователей (не собственников)  жилья, не открывать ячейку, не выдавать всю сумму денег до предъявления «Чистой» формы 9.

  1. Экспертиза документов на объект недвижимости
  • Наличие документов по перечню ( по максимальному списку)
  • Проверяем отсутствие неучтенных обременений ( арестов, ипотек, и др.) , Выписки из ЕГРП, ГКН
  • Наличие технических обременений ( сервитутов, ограниченного пользования участком и др.), Выписка из ГКН (Государственного кадастра недвижимости)
  • Проверяем наличие или отсутствие ошибок в документах, разночтений ( в именах, в адресах, в площадях)
  • При наличии в сделке доверенности, проверяем правомочность доверенности. У нотариусов появилась единая информационная база по отмененным доверенностям.

Сложность доскональной проверки состоит еще и в том, что архивные справки получить сложно даже для нотариусов, а архивные формы 9 выдают только по запросу суда или прокуратуры.

Если есть сомнения по поводу предыдущих владельцев, то есть смысл поговорить с соседями, особенно, если это коммуналка.

Рекомендации риэлторам:

  • В случае требования клиента гарантий по сделке предложите ему застраховать свои риски, ведь вы не страховая компания
  • Подробно обозначьте в договоре об оказании возмездных услуг перечень услуг, которые вы собираетесь предоставить клиенту
  • Предоставляйте отчет своему клиенту по проделанной вами работе на основании перечня услуг
  • Всегда подписывайте с клиентом Акт выполненных работ
  • Не берите на себя более того, что вы реально можете выполнить

Резюме:

Несомненно  любой объект недвижимости надо тщательно проверять, но гарантировать клиенту 100% «чистоту» риэлторы не могут никогда, просто хотя бы потому, что они не являются владельцами этой самой недвижимости и не могут нести ответственность за действия или бездействия своих клиентов.

Риэлтор может и должен нести ответственность только за свою работу, свои услуги, выполнение условий по договору с клиентом. 

Статьи
+7
Добавлено: 14-04-2016, 01:00
0
3 300

Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:

*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Добавить комментарий


Наверх