» » » В чем опасность доверенностей в сделках по недвижимости. Обучение риэлторов

В чем опасность доверенностей в сделках по недвижимости. Обучение риэлторов

Опасность доверенностей в сделках с недвижимостью.

Всем риэлторам, а особенно начинающим риэлторам необходимо быть особенно внимательными  при оказании услуг сопровождения сделок, в которых присутствует доверенность на покупку или продажу недвижимости.

Довольно часто случается, что продавец или покупатель не имеет возможности лично присутствовать на сделке. Для этого случая закон предусматривает возможность доверия своих полномочий другому лицу. В доверенности лица прописываются как доверитель и поверенный.


Все риски по сделкам купли-продажи несет именно доверитель, а не лицо, представляющее его интересы - поверенный. Доверенность должны быть выдана и заверена только нотариусом, но бывают и исключения, когда доверенность  составляется в простой письменной форме( п.3 ст.185 ГК РФ)


По современному законодательству сроки выдаваемой доверенности не ограничиваются, но это не в интересах сделок купли-продажи, чем «старее» доверенность, тем больше причин для ее проверки, это надо запомнить риэлторам. Если доверенность заканчивается, то необходимо брать новую, так как доверенности не продлеваются. Если в доверенности срок не указан вообще, то она действует только один год.

Для оформления документов риэлторам надо  указывать доверенность не менее, чем на один год, для регистрационных действий достаточно трех месяцев.

Доверенность  выдается как физическому, так и юридическому лицу, полномочия юридического лица должны быть подтверждены уставными документами, приказом  или др. По каждой доверенности риэлторам необходимо консультироваться с нотариусами.


В доверенности на продажу объекта недвижимости должны быть четко указан перечень действий, которые доверитель делегирует Поверенному. Это должна быть целевая доверенность  с четким указанием объекта недвижимости, его адреса, с правом продажи, подписания договора купли-продажи, предварительного договора , с правом приема авансов, с правом (или без права) взаиморасчетов, подписания Акта приема-передачи и других обязательных полномочий.


Некоторые доверенности можно оформить с правом передоверия, тогда поверенный обязан сообщить о передоверии полномочий доверителю. Это могут быть отдельные полномочия, например, риэлтор может передоверить право регистрации другому риэлтору-оформителю или юристу для решения каких-то узких вопросов.

Доверенность ,выданная на иностранном языке, включая страны СНГ  должна быть переведена на русский язык и заверена нотариусом.

Действие доверенности прекращается, если:

  • Истек срок выдачи доверенности. Если в доверенности не указан срок действия , то она считается ничтожной.
  • Доверенность отменена доверителем, он обязан сообщить об этом поверенному
  • Поверенный отказался от исполнения своих полномочий. Поверенный обязан сообщить об этом доверителю
  • Если умер доверитель или поверенный
  • Если доверитель или поверенный признан недееспособным, безвестно отсутствующим
  • В случае признания юридического лица прекратившим свою деятельность
  • Если прекращается доверенность, то и передоверие недействительно

Потенциальные покупатели и риэлторы с осторожностью относятся к сделкам по доверенности. Это понятно и оправданно, так как почти все аферы с недвижимостью совершаются именно посредством доверенностей.

Какие опасности могут быть?

  1. Фальшивая, подделанная доверенность. Проверить  на подлинность очень сложно. Если в результате судебных разбирательств доверенность признают фальшивой, сделка будет признана ничтожной, продавцу вернется квартира, а деньги возвращать он не обязан.
  2. Если недвижимость продана по прекращенной доверенности, то сделку также признают ничтожной, это может быть и не прямое мошенничество, просто не сообщили поверенному о прекращении полномочий
  3. Если доверитель потом расскажет суду, что его пытали, обманывали, ввели в заблуждение, то сделку прекратят
  4. Если сделка была совершена после момента смерти доверителя или поверенного. Заинтересованные лица, например, обиженные родственники быстро это докажут в суде и вернут недвижимость

Каждый такой возврат сделки – это большая трагедия для любого покупателя, люди могут уже там прожить некоторое время 1.5-2 года, вложить дополнительные деньги в хороший ремонт, и все потерять. Можно доказать добросовестность приобретателя и получить компенсацию от государства в размере 1 000 000 рублей, но это ведь далеко не те деньги, которые потрачены на самом деле.


Для «чистоты сделки» риэлторам необходимо проверять все доверенности, которые имеются в сделке, чтобы уменьшить риски возврата сделки в будущем, в этой статье я рассказываю о способах проверки доверенностей. Гарантировать 100% не может никто и никогда. Банки не выдают кредиты на объекты недвижимости, продаваемые по доверенности.


Кстати, сейчас у нотариусов появилась единая информационная база по отмененным доверенностям, можно через них проверить любую доверенность.


Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:




*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.


Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!



Добавить комментарий

  • Или водите через социальные сети

Бесплатно

Последние комментарии

Опрос
Как выгоднее работать риэлтору: самостоятельно или в Агентстве Недвижимости?