Право пожизненного наследуемого владения (ПНВ) на земельный участок, можно ли продать в 2016 году? Пособие для риэлтора

Эта статья будет полезной для риэлторов, специализирующихся на загородной недвижимости, оказывающих услуги не только по купле-продаже земельных участков, но и оформлением земли в собственность граждан возмездно и безвозмездно. Еще много у граждан находится в пользовании и владении земельных участков неоформленных законным образом или не до конца оформленной. Только физические лица имеют право владения такой землей.

Один из документов, который может встречаться  риэлторам в процессе работы у клиентов на руках, является  Свидетельство о пожизненном  наследуемом владении земельным участком или даже просто Постановление о выделении гражданину участка на таком праве владения.

Земельные участки на таком праве владения выдавались людям в период до 30 октября 2001 года, то есть до принятия  Земельного кодекса РФ. После этой даты на праве пожизненного наследуемого владения земля гражданам не выдается вообще, но и эти документы и это право никто не отменял, поэтому на руках у многих людей такие старые документы еще имеются.

Особенности права владения ПНВ:

1. Можно участком владеть
2. Можно пользоваться, строить, сажать
3. Можно передать по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
4. Нельзя распоряжаться – продавать, сдавать в аренду, менять

Парадокс – при жизни продать участок на таком праве нельзя, надо участок переоформить в собственность и внести запись в ЕГРП ( Единый государственный реестр прав). Так как земля продолжает оставаться в собственности государства, то есть муниципалитета. А после смерти владельца наследники получат  участок сразу  в собственность.

Можно также переоформить участок  не в собственность, а в аренду, чтобы в дальнейшем продать право аренды.

Есть опасность, что если такой участок ПНВ не переоформленный в собственность попадет под какую-нибудь федеральную застройку, его могут изъять без всяких  материальных компенсаций владельцу, так как это, напомню, собственность муниципалитета.

Таким образом, настоятельно рекомендую всем гражданам и риэлторам, оказывающим услуги по оформлению земельных участков  в собственность до 2018 года, зарегистрировать право собственности на участки ПНВ. Для этого надо предоставить в Росреестр:

1. Документ, подтверждающий владение участком на праве ПНВ
2. Кадастровый паспорт с проведенным межеванием и установленными границами
3. Доверенность от клиента

Если участок ПНВ расположен на сельхозземле, такой участок подлежит выкупу  из муниципальной собственности за сумму не более 15% от кадастровой стоимости.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" гласит:

Рассмотрим конкретный вариант.

Человек купил жилой дом, расположенный на участке пожизненного наследуемого владения ПНВ, старый владелец землю в собственность или в аренду не переоформлял, просто передал старое Свидетельство.

Как теперь оформить участок  ПНВ в собственность новым собственникам дома?

• Сделать межевание и поставить на кадастровый учет
• Если у нового владельца не потеряно право на бесплатную приватизацию земли ( один раз в жизни), то он может рассчитывать на безвозмездность по «дачной амнистии»
• Если право потеряно, то ему надо будет выкупить этот участок у муниципалитета по льготной стоимости (от 3% до 15 % от кадастровой стоимости), эти проценты устанавливает местная администрация.

А вдруг объявятся потом наследники и захотят получить участок на основании ПНВ?  Так  как дом в собственности у третьего лица, а собственники строений имеют первоочередное право на участок  под домом  и право на землю переоформлено, то наследники теряют  право наследования на этот участок.

Все поправки к земельным законам направлены на исчезновение такого права владения земельным участком как пожизненно наследуемое владение, поэтому надо в срочном порядке переоформлять такие участки в собственность иначе придется выкупать у государства.

Резюме:

• Участок на праве ПНВ без строения продать нельзя, надо переоформить в собственность или в аренду
• Можно продать дом, а участок потом переоформят новые владельцы ( нет гарантий)
• У новых собственников могут появиться проблемы с безвозмездным оформлением участка ПНВ в собственность
• Если участок ПНВ расположен на сельхозземле, то только выкуп
• Необходимо всегда начинать с проведения межевания ( хотя это пока не обязательно, можно и так участок поставить на учет), но это усложнит дальнейшую продажу участка, так как полная неопределенность по границам снижает привлекательность участка

Наследники получают участок в собственность на основании закона, но все равно, участок должен стоять на кадастровом учете, нотариус затребует кадастровый паспорт