Присоединение земельного участка из муниципальной собственности, личный опыт. В помощь начинающим риэлторам

Приветствую вас, уважаемые риэлторы и  другие пользователи моего сайта! В этой статье я делюсь личным опытом присоединения небольшого участка 2.4 сотки к уже существующему участку 10 соток, который оформлен в частную собственность и на котором расположен домик 1963 года постройки. Оба участка находятся в категории населенных пунктов в городской черте.

В прошлом году, благодаря закону РФ 171-ФЗ, я решила присоединить к своему небольшому участку добавочно еще немного земли, так как за забором была полоска «ничейной» земли, а по факту мы уже на ней сажали огород. Присоединить можно было только путем выкупа у Администрации по кадастровой стоимости, по новым законам, или можно было взять в аренду. Этот опыт мне был очень важен в моей деятельности как риэлтора и как преподавателя.

Первое, что я сделала, это выяснила, что по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в моем городе минимальная площадь вновь образованных участков – 6 соток, значит, я могу претендовать на покупку участка 2.4 сотки без торгов, так как площадь меньше норматива.

Второе – надо было выяснить свободна ли эта земля и не находится ли она в аренде или в общем пользовании, а также в какой зоне использования по ПЗЗ находится этот свободный участок. Для этого я написала заявление в местную Администрацию с просьбой предоставить мне Выписку из ПЗЗ на конкретный участок 10 соток с определенным кадастровым номером и прилегающий к нему участок. К заявлению я приложила распечатку с Публичной карты Росреестра со своими рисунками.  Каждый риэлтор должен уметь работать с Публичной кадастровой картой. Ровно через 30 дней я получила официальный ответ со схемами, из которого я поняла, что земля, на которую я претендую абсолютно свободна и можно начинать процедуру оформления.

Третье - я заказала у кадастрового инженера Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, за две тысячи рублей в течение трех дней Схема была готова. Дело в том, что к заявлению о присоединении участка должна прилагаться только Схема установленного образца и никакая друга не принимается во внимание.

Четвертое-вот только теперь я подала заявление в Администрацию с просьбой о присоединении земельного участка к моему собственному, путем перераспределения из муниципальной площади с приложением правоустанавливающих документов на старый участок и Схемой на новый участок. Можно было, конечно сразу же подать заявление в Администрацию, а потом ждать согласия или отказа, но я решила сначала выяснить, что присоединяемый участок подходит для этой цели, а потом начать процедуру оформления в собственность, чтобы быть уверенной в положительном результате.

Пятое – через 30 дней меня пригласили на подписание Протокола земельной комиссии, из которого я узнала о положительном решении вопроса. Я подписала Протокол, только после этого мне выдали Постановление об утверждении Схемы присоединяемого участка и только потом, на основании этого Постановления кадастровый инженер провел геодезическую съемку и подготовку межевого дела не на маленький участок 2.4 сотки, а на весь будущий большой участок 12.4 сотки. Прошло еще 45 дней.

Шестое – я подала новое повторное заявление в местную Администрацию с просьбой предоставить мне в собственность участок 2.4 сотки путем перераспределения земли из муниципальной собственности за плату по полной  кадастровой стоимости, то есть 55 000 рублей на тот момент за 1 сотку. Уже к этому заявлению я приложила все новые документы, Протокол, кадастровый паспорт на вновь образованный участок 12.4 сотки.

Седьмое – через 30 дней мне позвонили из Администрации и предложили подписать Соглашение о присоединении участка путем перераспределения муниципальной земли, и оплатить стоимость, выкупаемого  участка, в  течение 10 дней после подписания Соглашения.

Восьмое – подача документов на регистрацию права собственности на новый участок 12.4 сотки  в Росреестр. Сначала я написала заявление об аннулировании старого участка , и тут же новое заявление на регистрацию права собственности на новый участок 12.4 сотки. Через 30 дней я получила новое Свидетельство о регистрации права собственности на новый участок. Госпошлина составила 2000 рублей, а не 350 как на участок без строения, так как на этом участке уже увеличенном стоит жилой домик.

Вся процедура оформления заняла 9 месяцев, расходы всего вместе с выкупом получились 153 000 рублей, выкуп 137 000 рублей, а остальное побочные расходы на оформление, межевание, аренду. Вот еще есть нюанс, меня, можно сказать, заставили оплатить аренду за выкупаемый участок с 2009 года, так как именно столько я владею этим домом, Администрация посчитала, что я фактически пользовалась этим участком все это время. Так как аренда была недорогая, всего 7 800 рублей я не стала спорить, хотя до сих пор не могу понять насколько это правомочно это со стороны Администрации.

Я поделилась своим личным опытом, который будет полезен всем, желающим присоединить дополнительный земельный участок, а также риэлторам, занимающимся оформительской деятельностью.

Статьи
+42
Добавлено: 27-05-2016, 15:55
42
42 488

Получайте новые статьи по почте. Введите Ваш e-mail:

*Адреса электронной почты не разглашаются и не предоставляются третьим лицам для коммерческого или некоммерческого использования.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Похожие публикации


Комментарии (42)

  1. avatar
    0
    #1 Гость Елена
    Елена Викторовна! Спасибо за статью!
    У меня в работе сейчас 6 таких дел по перераспределению земель. Т.к. процедура новая и для риэлторов и для полномочных органов, сталкиваюсь с проблемами. У нас в Выборгском районе ЛО на территориях практически всех поселений ПЗЗ приняты только частично или отсутствуют предельно допустимые площади по перераспределению. Даже имея на руках помтановление об утверждении схемы, кадастровая отказывает в постановке на учет в связи с отсутствием этой нормы. Инженеры ссылаются на федеральные законы, но все идет с пробуксовкой. Еще, если на присоединяемом участке имеются хоть какие-либо строения или сооружения (без документов), то муниципалитет отказывает. Оформление получается очень длительным.
    1. avatar
      +3
      #2 Пользователь offline Елена Моштакова
      Да,Елена,на местах еще долго будут всякие проблемы.Будем решать.
  2. avatar
    0
    #3 Гость Татьяна
    Спасибо, Елена, за пошаговое описание опыта!
    А меня интересует, как взять в собственность или в аренду пустырь у МКД в черте города.
    Дома в этом районе города шлакоблочные, двухэтажные, от 8-ми до 18 благоустроенных квартир. Есть квартиры с верандами (на этаже по 1-й квартире с верандой, редко 2), из которых ещё в советские времена был выход на улицу, который позднее (опять же в советские времена) был закрыт. Рядом с этим выходом располагаются палисадники либо пустые участки.
    Так вот, мы приобрели такую квартиру. Рядом с верандой огороженный палисадник полсотки, за ним ещё ок.2-х соток до дороги пустующей земли. Весь этот кусочек земли визуально примыкает к нашему дому (8-ми квартирному), а по кадастру, говорят, относится к соседнему 18-квартирному, хотя от него расположен через внутриквартальный проезд . На участке ничего, кроме металлических столбов для бельевых верёвок, нет и никогда не было, но ими очень редко пользуются: неудобно. С другой стороны от участка расположено несколько советских "коттеджей" с небольшими участками земли - огороды, теплички, баньки, заборы.
    ВОПРОС: Как законно оформить в аренду или в собственность этот участок земли?
    1. avatar
      0
      #4 Пользователь offline Елена Моштакова
      Все действия начинаются с заявления в Администрацию и приложения к заявлению схемы участка,который вы собираетесь оформить. Подаете и ждете ответа, ответ должен быть развернутым и обоснованным. От него и действуете дальше.
  3. avatar
    0
    #5 Гость Татьяна
    Спасибо, Елена, за ответ! Вот только знать бы заранее возможный результат): Многие у нас втихую огораживают, используют - никто не сносит, не запрещает. А сунешься за официальным ответом - получишь официальный же отказ, и уже не сможешь пользоваться. Вот и думаешь: не буди лихо, пока тихо...
  4. avatar
    0
    #6 Нааша
    Здравствуйте. А меня интересует ваше мнение. У нас ситуация усложнилась тем, что постановление с новой схемой мы получили, а вот КЗИО отказало нам в подписании соглашения, ссылаясь на то что по присоединяемому участку проходит газопровод, т.е. охранная зона. И бьемся год  с ними, сами же нас заставили аннулировать договор аренды на тот участок, естественно со схемой и теперь мы у разбитого корыта. 
  5. avatar
    0
    #7 Пользователь offline Елена Моштакова
    Охранная зона не является препятствием для аренды или собственности.,просто в Свидетельстве будет обременение. Вам можно вернуться к договору аренды или подать в суд.
  6. avatar
    -1
    #8 Гость Валентина

    Здравствуйте, Елена!

    Рядом с нашим домом есть участок 10 соток. на публичной кадастровой карте ничего не определено, кадастровый номер не показывает. Мы бы хотели присоединить этот участок. Я так понимаю нужно в администрации заказать выписку из ПЗЗ? а из нее мы сможем увидеть что эта земля никому не принадлежит? Или куда нам лучше двинуться с этим вопросом и что запросить? Выписку из ГКН не реально, т.к. нет кадастрового номера. Если есть возможность, подскажите пожалуйста.

    1. avatar
      0
      #9 Пользователь offline Елена Моштакова

      Чтобы присоединить участок надо точно знать кому он принадлежит. Надо заказать Выписку из ЕГРН на основании адреса, можно поискать сведения в БТИ по адресу, вы ведь знаете площадь и адрес раз этот участок соседний. Выписку из ПЗЗ можно заказать только на свой участок и там увидеть разрешенное использование своего кадастрового квартала. Есть еще один путь, надо написать заявление в Администрацию с рисунком присоединяемого участка ( лучше распечатка из Публичной карты) о своем желании присоединить участок путем выкупа, и вы получите ответ, можно или нельзя и рекомендации  провести межевание этого участка за свой счет.

  7. avatar
    0
    #10 Гость АЛЛА

    спасибо за подробное описание данной процедуры. подскажите пожалуйста после подписания договора на выкуп сколько времени дается на выкуп? и можно ли оплачивать по закону с расрочкой платежа ? если да то где это можно все прочитать? спасибо

    1. avatar
      0
      #11 Пользователь offline Елена Моштакова

      Алла, на выкуп дается 10 дней без рассрочки платежа. Мне в Администрации показывали местное Постановление.

  8. avatar
    0
    #12 Гость Александр

    Спасибо за конкретный пример присоединения земли, удивил большой срок процедуры. 

    У меня после судебного разбирательства судом установлены границы участка, за пределами которого осталась часть (1 м) хозблока-бани. Возможность присоединить землю без торгов есть. Может ли заставить администрация перенести хозблок до начала процедуры присоединения, или можно как-то решить вопрос без переноса?

    1. avatar
      0
      #13 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте,Александр! Можно присоединить землю не снося часть хозблока, надо решить с Администрацией.

  9. avatar
    0
    #14 Александр

    Елена, добрый день,

     

    Скажите, пожалуйста если один участок находится на землях для ИЖС, второй участок, который мы хотим присоединить находится на землях природно-рекреационной зоны, но не в зоне охраняемого природного ландшафта? Спасибо.

    1. avatar
      0
      #15 Пользователь offline Елена Моштакова

      Александр,здравствуйте! Присоединить можно только участок, находящийся в одной и той же территориальной зоне. Второй участок в вашем случае можно взять в аренду на усмотрение Администрации.

  10. avatar

    Добрый день, Елена. Можете указать основание, на котором с Вас взяли полную кадастровую стоимость при выкупе земли путем "прирезки"? В основном, насколько я знаю, эта цена состоявляет 15% от кадастровой стоимости. По крайней мене, я ориентируюсь на эту цифру (сейчас начинаю заниматься подобным вопросом по своему участку). Меньшая цена определяется "неликвидностью" прирезаемых участков. В частности, площадь мала для выделения в самостоятельный участок и продажи его с торгов (о чем Вы сами пишете), отсутствие подъезда и т.п. Или Вы решили идти по пути "наименьшего сопротивления" - пусть будет, как скажут, иначе могут совсем упереться? Так же как и с платой за аренду задним числом?

    С уважением, Григорий, Саратов

    1. avatar
      0
      #17 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте, Григорий Борисович! По пути наименьшего сопротивления я пошла по поводу аренды, не хотелось терять время и спорить с соседями. По поводу цены выкупа, то в черте  нашего  города расценки выкупа именно такие, на прирезке не было строений ,право приватизации на землю я уже утратила,поэтому по полной кадастровой. Льготные цены устанавливают местные Администрации.

  11. avatar
    0
    #18 Гость Елена

     

    Здравствуйте, Елена.

    Мой участок 10 соток, земли населенных пунктов, под садоводство. Это Дмитровский р-он МО, в ПЗЗ о нашем районе сведений не имеется. Мой участок стоит прямо по границе СНТ, у которого нет земель общего пользования и, таким образом, граница моего участка является границей СНТ и дальше идут муниципальные земли.  (В Генплане СНТ значится «огороды»). К своему участку хотела присоединить любыми законными способами около 4 соток государственной земли, с которой граничит мой СНТшный участок.  Этой неразграниченной гос. землей пользовались и предыдущие хозяева моего участка, половина возведенного ими сарая стоит на муниципальной земле, и я осмелились поставить рядом с границей своего участка, т.е. на «прихваченной» территории свой гараж-ракушку.  Вот что тут можно и нельзя? Разрешат ли объединить участок СНТ с куском госсобственности? Сарай и ракушка получаются причинами для отказа, если я правильно поняла предыдущих ораторов? Что мне посоветуете, Елена? От разноречивых мнений уже голова кругом.

    1. avatar
      +1
      #19 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте! Участок вам не присоединят,так как он находится за границами СНТ. Можно попробовать взять несколько соток в аренду у муниципалитета, которые примыкают к вашим границам.

  12. avatar
    0
    #20 Гость Татьяна

    Елена, добрый день. Мы купили участок 15 сотк с домом. От забора до дороги еще большое расстояние. Слышала, что есть закон, разрешающий присоединение земли от 2 до 3 соток бесплатно (если участок не размежован), так ли это?

    Спасибо за ответ.

    1. avatar
      0
      #21 Пользователь offline Елена Моштакова

      На федеральном уровне такого закона нет, если только в местной Администрации принято такое Постановление. До дороги могут не разрешить, так как есть нормативы ширины дороги и зеленой зоны.

       

  13. avatar
    0
    #22 Гость Елена

    Елена, благодарю за ответ, но хотела бы уточнить такой момент:

     «Участок вам не присоединят, так как он находится за границами СНТ.»
    А если я решусь написать заявление на выход из состава СНТ (оно у нас и так существует только на бумаге, даже взносы не собирают), мне поможет это в вопросе прирезки гос. земли? Повторюсь, общие земли СНТ на кадастре не стоят, их как бы нет, а мой участок расположен как раз на границе СНТ и деревни.
    Чем-то нехорошим грозит выход из СНТ, например, местные власти не примут меня под свое крыло, т.е. просто как участок деревни? Я что-то слышала отрицательное на эту тему.

     

     

    1. avatar
      0
      #23 Пользователь offline Елена Моштакова

      Елена, вы путаете понятия выход из СНТ-это выход из состава товарищества,юридическое понятие. Но при этом земля все равно остается в статусе разрешенного использования - для ведения садоводства, а земля в деревне - это для ИЖС. Поэтому объединения этих двух разрешенных использований невозможно в данном случае. Это так кратко я вам пытаюсь объяснить.

  14. avatar
    0
    #24 Гость Елена

    Елена, спасибо за Ваши пояснения. Вроде бы начинаю понимать, что никаким образом СНТ ни прирезка, ни перераспределение не светит. Т.е. как будто ловушка такая. А если в аренде откажут? Может, какие-то еще хитрости существуют в данной ситуации? А как насчет выравнивания границ участка для придания правильной формы?
    Соседка по СНТ несколько лет назад (году так в 2008) пришла в местный суд за оформлением права собственности на свой участок и заявила, что вместо положенных всем собратьям по СНТ 10 соток она фактически занимает и использует 13. Суд ей в собственность все желаемые сотки и удовлетворил. Причем без всякого собрания членов товарищества, аукционов, постановки общих земель на кадастр и т.п. Участок ее расположен также по границе СНТ и деревни. Ее саму спросить не могу, т.к. это самая большая тайна в ее жизни.

    1. avatar
      0
      #25 Пользователь offline Елена Моштакова

      Забудьте то, что было в 2008 году! Сейчас принято много жестких законов. Чтобы не гадать на кофейной гуще надо просто сделать план участка, примыкающего к вашим участку СНт и подать заявление на аренду в местную Администрацию,дождаться ответа и от этого двигаться дальше, смотря что ответят.

  15. avatar
    +1
    #26 Алексей

    Добрый день всем! Оформляю присоединение. Есть положительное решение. Приглашают подписать соглашение и выкупить участок по кадастровой стоимости. Вопрос такой. Мой участок 10 соток, его кадастровая стоимость 2 млн. рублей (Московская область), я присоединяю 2 сотки. По выписке из Росреестра, вновь образуемый участок поставлен на кадастровый учет, его площадь 12 соток, и кадастровая стоимость 4 млн. рублей!!!

    Стоимость выкупа определена как стоимость 2 соток исходя из стоиомсти всего участка в 4 млн. деленная пополам (льготный выкуп за пол-стоимости). На каком основании Росреестр определил стоимость общего участка в 12 соток в два раза выше стоимости основного (в собственности), площадью 10 соток? Как оспорить эту стоимость? Соседние участки, 10-15 соток стоят примерно так же как мой, 2-2,5 млн. рублей.

     

    1. avatar
      +1
      #27 Пользователь offline Елена Моштакова

      Алексей, ваш вопрос не в компетенции риэлторов. Надо его задавать в вашей Администрации.

    2. avatar
      0
      #28 Илья

      Добрый день, Алексей! У меня аналогичная трудность на горизонте. Я подавал в комиссию по снижению кадастровой стоимости и мне понизили стоимость. Сейчас когда буду присоединять, боюсь, что вернётся все на круги своя по цене. Поделитесь, если как-то сможете оспорить цену

  16. avatar
    0
    #29 Лариса

    Елена, спасибо за статью. Возможно ли вообще снижение стоимости имеющейся в собственности земли под дачное строительство? И какая процедура?

     

    1. avatar
      0
      #30 Пользователь offline Елена Моштакова

      Вы имеете ввиду снижение кадастровой стоимости или рыночной? Если кадастровой, о надо писать заявление в Росреестр, там подскажут.

  17. avatar
    0
    #31 Лариса

    Интересует снижение кадастровой цены, поскольку она , как я понимаю, рассчитывается, исходя из рыночной. А я считаю рыночную цену завышенной в моём случае. И тогда вопрос, а из какой стоимости рассчитывается налог? 

    1. avatar
      0
      #32 Пользователь offline Елена Моштакова

      Из кадастровой стоимости

  18. avatar
    0
    #33 Лариса

    Спасибо! Благодарна за внимание!

     

  19. avatar
    0
    #34 Ирина

    Елена, здравствуйте! Помогите, пожалуйста, найти выход из создавшегося положения. Наше СНТ на ходится в Боровском районе Калужской области. У меня в собственности крайний к лесу участок 6 соток (под ИЖС). Лет 5-6 назад мы хотели заключить договор аренды с местным лесничеством, приезжал лесничий, все обмерил и сказал писать заявление. Намерил прибл. 3 сотки. Мы поставили забор, я написала заявление на аренду и через какое-то время пришел отказ. Причина - у нашей лесополосы уже есть арендатор и нельзя, чтобы на один участок земли были 2 арендатора с разными видами использования земли: ветродувной (могу ошибаться в правильности, но Вы поймете) и рекреационной. Несколько дней назад приехала комиссия из Росреестра с целью выявить нарушения, в плане самозахвата. Видимо, кто-то "стуканул". У нас он на лицо. Грозит большой штраф. Я поехала в Боровское лесничество с намерением опять подать заявление на заключение договора аренды. Мне там сказали, что заявление даже принимать не будут, так как будет 100% отказ. Получается замкнутый круг. Нас устраивает любой вариант: собственность, аренда. 

    1. avatar
      0
      #35 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте! Вам нужет хороший юрист. Лично мое мнение, если участок на который вы претендуете уже в аренде, то вам его не имеют права предоставить,если нет, то надо изучать законы, сейчас есть "лесная амнистия", юристы подскажут ,что делать.

  20. avatar
    0
    #36 Алексей

    Елена, добрый день, приятно Вас читать, всегда все по делу. Подскажите пожалуйста если сможете. Рядом с мои участком(через забор) есть заброшенный пустырь примерно пять соток, по сути превратившийся в свалку и заросший дремучим лесом. В 90 там был дом в котором жили цыгане, в то же время насколько известно они взяли в банке деньги под залог этой земли и успешно с ними исчезли. Как думаете откуда можно попробовать капнуть на счет приобритения земли?

    1. avatar
      +1
      #37 Пользователь offline Елена Моштакова

      Здравствуйте,Алексей! Банки продают залоговое имущество. Выписку из ЕГРН закажите по адресу,может узнаете ,кто собственник,может уже банк владеет.

      1. avatar
        0
        #38 Алексей

        Елена, спасибо за совет! Всех благ Вам.

  21. avatar
    0
    #39 Даниэль

    Елена, доброго Вам дня! 

     

    В Новой Москве у физического лица на территории СНТ в собственности имеется жилой дом и участок площадью 12 соток. Часть леса в 40 соток, имеющего общую границу с участком в собствености, взята в аренду сроком на 49 лет. Все права зарегистрированы. Имеется ли возможность прирезать часть этого лесного участка? Выкупить этот лесной участок полностью? Выкупить этот лесной участок частично? Если да - то каков алгоритм действий?

  22. avatar
    0
    #40 Татьяна

    Здравствуйте! В 1990 году мы взяли участок в полупустой деревне во Владимирской области (осталось 3 дома с дачниками). В 2004 году провели межевание, на руках землеустроительное дело, есть все необходимые на тот год документы, позже оформили дом. С одной стороны у нас соседи, с другой "ничья" земля. Три года назад мы случайно узнали от приехавших кадастровых инженеров, что наш участок по их данным смещен на 50 метров в сторону, то есть на их картах наш участок на этой "ничьей" земле, а дом наш стоит на муниципальной. При этом в нашем землеустоительном деле подшит спутниковый снимок и участок обведен красным как положено. Я обратилась в Росреестр с вопросом о кадастровой ошибке и просьбой исправить. Мне ответили кучей цитат, одно я поняла, что ТЕХНИЧЕСКОЙ ошибки нет. Делаю вывод, что ошибочные данные поступили от организации, которыя проводила межевание. Непонятно еще то, что ответили будто все соответствует описанию. Но в действительности в зем.деле как раз написано, что участок с одной стороны примыкает к соседнему (есть подписаный акт согласования границ), а на карте Росреестра он один в поле. В деле напсано, что граничит с участком № 8, а на карте Росреестра участок соседей уже значится под №3. Полный бардак!
    Пожалуйста, объясните какие нам необходимо предпринять шаги, чтобы потребовать исправления реестровой ошибки сделанной кадастровым инженером, естественно за счет организации, проводившей межевание.
    Заранее спасибо!
    Татяна

    1. avatar
      0
      #41 Пользователь offline Елена Моштакова

      Согласна, полный бардак! Найдите хороршего юриста и попробуйте через суд признать местоположение вашего участка законным. Я просто риэлтор и в таких сложных ситуациях тоже обращаюсь к юристам.

  23. avatar
    0
    #42 Светлана

    Организация допустившая ошибку межевания подготовила нам комплект документов на исправление кадастровой ошибки, подали в МФц и через 10 дней Росреестр внёс исправления .

Добавить комментарий


Наверх